ВРЕМЕННЫЕ ЭТАПЫ ПРОГРАММЫ
- Общее описание временных аспектов
Мы смотрим на покупку квартиры в рамках Программы «Цена для новосела» в первую очередь как на инвестиционный проект, поэтому ниже будут описаны этапы процесса и сделок на временной шкале.
Начнем с конца – продать квартиру, купленную в рамках Программы «Цена для новосела», можно не ранее, чем пройдет пять лет с момента получения ключей или семь лет с момента выигрыша в лотерею, по более раннему. В противном случае придется платить большой штраф.
В большинстве случаев семь лет с момента выигрыша в лотерею проходят раньше – мало когда за два года удается и пройти все процедуры до подписания договора о покупке квартиры, и построить ее. Исключения – покупка квартиры без лотереи. Этой теме посвящена отдельная глава. А мы далее будем ориентироваться на срок в семь лет с момента выигрыша в лотерее.
Итак, в большинстве случаев после подписания Соглашения о предоставлении юридических услуг с нашей адвокатской коллегией вас будут ожидать следующие этапы со следующей продолжительностью.
- От участия в лотереях – до выигрыша
В рамках Программы «Цена для новосела» Министерство строительства Израиля периодически проводит лотереи. Дата проведения лотереи в каждом конкретном проекте зависит от регуляции и от степени готовности самого проекта и окружающей его инфраструктуры с точки зрения проектирования. Большинство лотерей группируются в так называемые Большие лотереи, что также влияет на тайминг проведения лотерей в каждом конкретном проекте. Об этом мы рассказываем в отдельной главе, посвященной проведению лотерей и вашему участию в них.
Можно предположить, что лотереи Программы «Цена для новосела» будут проходить в течение ближайших двух-трех лет, то есть до 2023 года.
- От выигрыша в лотерее – до подписания договора о покупке
Во многих проектах лотереи проводятся задолго до того, как застройщик может начать подписывать договора о покупке и приступать к строительству. Это не случайность, а целенаправленное политическое решение, связанное с официально декларируемой целью бывшего министра финансов «убрать с рынка» максимальное число покупателей. Это делалось для борьбы с ростом цен на квартиры в Израиле. Действительно, многие перестают искать квартиру на свободном рынке с момента выигрыша в лотерее, даже если придется ждать не только получения ключей от квартиры, но и подписания договора о покупке, ведь в противном случае право на выигрыш теряется.
Точная официальная статистика не публикуется, но опыт показывает, что в некоторых проектах между выигрышем в лотерее и подписанием договора о покупке может пройти и год, и два, а иногда и три. Для многих жителей Израиля, нуждающимся в крыше над головой уже сейчас, это является проблемой, которая приводит к отказу от выигрыша и возвращению квартир на «почти свободный» рынок (об этом мы написали в главе о покупке квартир без лотереи), и таким образом повышает ваши шансы на приобретение квартиры в рамках Программы. Если же вы смотрите на покупку квартиры в рамках Программы «Цена для новосела» с инвестиционной точки зрения, то для вас это существенной проблемой не является.
Более того, можно считать период между выигрышем в лотерее и подписанием договора о покупке не минусом, а плюсом. Дело в том, что делать какие-либо платежи застройщику вы начинаете только после подписания договора, а семилетний срок начинает отсчитываться сразу после выигрыша в лотерею. Теоретически, если от выигрыша в лотерею и до подписания договора о покупке квартиры пройдет четыре года, и еще три года займет строительство, вы сможете продать квартиру сразу после получения ключей.
- От подписания договора о покупке – до получения ключей
Обычно строительство начинается с момента подписания договоров о покупке, но часто застройщики начинают строить и до этого.
Срок строительства зависит, в первую очередь, от этажности зданий в конкретном проекте – понятно, что построить пять этажей можно куда быстрее, чем тридцать. Обычно срок строительства попадает в диапазон от двух до трех с половиной лет.
В этом мы не видим особой проблемы – семилетний срок, по истечении которого вы сможете продать квартиру, идет все это время.
Единственное неудобство заключается в том, что до получения ключей вы не можете сдать квартиру в аренду, чтобы арендная плата покрывала выплаты по ипотечной ссуде. Но мы постараемся помочь вам получить полную или частичную отсрочку погашения ипотечной ссуды. Об этом вы можете прочесть в отдельной главе, посвященной ипотечному кредитованию в Израиле.
- От получения ключей – до продажи квартиры
После получения ключей квартиру можно сдать в аренду с тем, чтобы покрывать выплаты по ипотечной ссуде из арендной платы, до продажи квартиры.
Как уже было сказано выше, продать квартиру вы сможете после того, как истекут семь лет с момента вашего выигрыша в лотерее.
Полагаем, что этого не стоит делать сразу по истечении семи лет – в каждом проекте будет какой-то процент инвесторов, которые захотят обналичить прибыль. Часть их захочет сделать это при первой же возможности, что в некоторых проектах может привести к излишку предложения. Но после того, как излишек предложения схлынет, сделки в проектах, построенных в рамках Программы «Цена для новосела», не должны будут существенно отличаться от обычных сделок по продаже квартир на вторичном рынке
- Временные аспекты – заключение
Подводя итоги, после выигрыша в лотерею начинается отсчет семи лет, по истечении которых вы можете продать выигранную в рамках Программы «Цена для новосела» квартиру. Чем больше времени пройдет с момента вашего выигрыша и до момента подписания договора о покупке с застройщиком, тем позже вы начнете делать платежи за квартиру. Чем дольше будет вышеуказанный период, и чем дольше будет строительство, тем быстрее вы сможете продать квартиру после получения ключей.
