ВРЕМЕННЫЕ ЭТАПЫ ПРОГРАММЫ
Мы смотрим на покупку квартиры в рамках Программы «Цена для новосела» в первую очередь как на инвестиционный проект, поэтому ниже будут описаны этапы процесса и сделок на временной шкале.
Начнем с конца – продать квартиру, купленную в рамках Программы «Цена для новосела», можно не ранее, чем пройдет пять лет с момента получения ключей или семь лет с момента выигрыша в лотерею, по более раннему. В противном случае придется платить большой штраф.
В большинстве случаев семь лет с момента выигрыша в лотерею проходят раньше – мало когда за два года удается и пройти все процедуры до подписания договора о покупке квартиры, и построить ее. Исключения – покупка квартиры без лотереи. Этой теме посвящена отдельная глава. А мы далее будем ориентироваться на срок в семь лет с момента выигрыша в лотерее.
Итак, в большинстве случаев после подписания Соглашения о предоставлении юридических услуг с нашей адвокатской коллегией вас будут ожидать следующие этапы со следующей продолжительностью.
В рамках Программы «Цена для новосела» Министерство строительства Израиля периодически проводит лотереи. Дата проведения лотереи в каждом конкретном проекте зависит от регуляции и от степени готовности самого проекта и окружающей его инфраструктуры с точки зрения проектирования. Большинство лотерей группируются в так называемые Большие лотереи, что также влияет на тайминг проведения лотерей в каждом конкретном проекте. Об этом мы рассказываем в отдельной главе, посвященной проведению лотерей и вашему участию в них.
Можно предположить, что лотереи Программы «Цена для новосела» будут проходить в течение ближайших двух-трех лет, то есть до 2023 года.
Во многих проектах лотереи проводятся задолго до того, как застройщик может начать подписывать договора о покупке и приступать к строительству. Это не случайность, а целенаправленное политическое решение, связанное с официально декларируемой целью бывшего министра финансов «убрать с рынка» максимальное число покупателей. Это делалось для борьбы с ростом цен на квартиры в Израиле. Действительно, многие перестают искать квартиру на свободном рынке с момента выигрыша в лотерее, даже если придется ждать не только получения ключей от квартиры, но и подписания договора о покупке, ведь в противном случае право на выигрыш теряется.
Точная официальная статистика не публикуется, но опыт показывает, что в некоторых проектах между выигрышем в лотерее и подписанием договора о покупке может пройти и год, и два, а иногда и три. Для многих жителей Израиля, нуждающимся в крыше над головой уже сейчас, это является проблемой, которая приводит к отказу от выигрыша и возвращению квартир на «почти свободный» рынок (об этом мы написали в главе о покупке квартир без лотереи), и таким образом повышает ваши шансы на приобретение квартиры в рамках Программы. Если же вы смотрите на покупку квартиры в рамках Программы «Цена для новосела» с инвестиционной точки зрения, то для вас это существенной проблемой не является.
Более того, можно считать период между выигрышем в лотерее и подписанием договора о покупке не минусом, а плюсом. Дело в том, что делать какие-либо платежи застройщику вы начинаете только после подписания договора, а семилетний срок начинает отсчитываться сразу после выигрыша в лотерею. Теоретически, если от выигрыша в лотерею и до подписания договора о покупке квартиры пройдет четыре года, и еще три года займет строительство, вы сможете продать квартиру сразу после получения ключей.
Обычно строительство начинается с момента подписания договоров о покупке, но часто застройщики начинают строить и до этого.
Срок строительства зависит, в первую очередь, от этажности зданий в конкретном проекте – понятно, что построить пять этажей можно куда быстрее, чем тридцать. Обычно срок строительства попадает в диапазон от двух до трех с половиной лет.
В этом мы не видим особой проблемы – семилетний срок, по истечении которого вы сможете продать квартиру, идет все это время.
Единственное неудобство заключается в том, что до получения ключей вы не можете сдать квартиру в аренду, чтобы арендная плата покрывала выплаты по ипотечной ссуде. Но мы постараемся помочь вам получить полную или частичную отсрочку погашения ипотечной ссуды. Об этом вы можете прочесть в отдельной главе, посвященной ипотечному кредитованию в Израиле.
После получения ключей квартиру можно сдать в аренду с тем, чтобы покрывать выплаты по ипотечной ссуде из арендной платы, до продажи квартиры.
Как уже было сказано выше, продать квартиру вы сможете после того, как истекут семь лет с момента вашего выигрыша в лотерее.
Полагаем, что этого не стоит делать сразу по истечении семи лет – в каждом проекте будет какой-то процент инвесторов, которые захотят обналичить прибыль. Часть их захочет сделать это при первой же возможности, что в некоторых проектах может привести к излишку предложения. Но после того, как излишек предложения схлынет, сделки в проектах, построенных в рамках Программы «Цена для новосела», не должны будут существенно отличаться от обычных сделок по продаже квартир на вторичном рынке
Подводя итоги, после выигрыша в лотерею начинается отсчет семи лет, по истечении которых вы можете продать выигранную в рамках Программы «Цена для новосела» квартиру. Чем больше времени пройдет с момента вашего выигрыша и до момента подписания договора о покупке с застройщиком, тем позже вы начнете делать платежи за квартиру. Чем дольше будет вышеуказанный период, и чем дольше будет строительство, тем быстрее вы сможете продать квартиру после получения ключей.
Предлагаем вам принять участие в программе израильского Министерства строительства, которая дает возможность участвовать в лотерее на покупку новой (строящейся) квартиры намного дешевле рыночной цены.
Преимущества участия в программе для вас:
Покупка квартиры со средней скидкой к рыночной цене (финансируемой государством) более 20%, или более 60.000 евро, а в некоторых случаях –более 100.000 евро.
ИПОТЕКА ДЛЯ УЧАСТНИКОВ ПРОГРАММЫ
Исходите из того, что процент по ипотечной ссуде при ее максимальном размере в среднем составит немногим менее 3% годовых. Стандартное распределение плана ссуды будет выглядеть так:
треть – так называемый «прайм», сегодня менее 2% годовых.
При желании можно попросить ипотечный банк отсрочить выплаты до получения ключей – полностью или частично – чтобы минимизировать объем вложенных собственных средств.
Наша адвокатская коллегия сопровождает наших клиентов как в процессе получения ипотечной ссуды, так и в процессе перевода всех платежей от ипотечного банка застройщику, на всем протяжении строительства.
ПОДРОБНОЕ ОПИСАНИЕ ПРОГРАММЫ
Предлагаем вам принять участие в программе «Цена для новосела». Эта программа израильского Министерства строительства дает вам возможность купить в Израиле одну новую (строящуюся) квартиру намного дешевле ее рыночной цены (обычно более 20%), которую через несколько лет, при желании, вы можете продать уже по рыночной цене.
Имея большой опыт в сопровождении подобных сделок, мы рады предложить вашему вниманию эту Программу именно сейчас, после снижения налога на покупку недвижимости. Теперь приобретение квартиры в рамках Программы стало для вас еще более выгодным.
Обычная доходность брутто от сдачи квартир в аренду в Израиле составляет около 3% от ее рыночной стоимости (100%), а максимальный размер ипотеки составит на момент завершения строительства примерно две трети от стоимости квартиры (90% от цены покупки по договору, но только 75% от рыночной стоимости на момент покупки, и соответственно предположительно 65% от рыночной стоимости на момент завершения строительства).
Таким образом, доходности в 3% от рыночной стоимости квартиры на момент завершения строительства должно полностью или почти полностью хватать для погашения ипотеки (как тела ссуды, так и процентов по ней), размер которой равен примерно двум третям от рыночной стоимости квартиры, даже после оплаты расходов, сопутствующих сдаче квартиры в аренду.
В данной главе представлена общая информация по Программе «Цена для новосела». Многим аспектам – порядку проведения лотерей, географии и статистике лотерей, получению ипотечной ссуды, вопросам налогообложения, защите ваших прав, временным этапам процесса, услугам нашей адвокатской коллегии – посвящены отдельные главы. Мы рекомендуем вам ознакомиться с ними.
УСЛУГИ НАШЕЙ АДВОКАТСКОЙ КОЛЛЕГИИ
Нам важно, чтобы вы сделали самый правильный для вас выбор. Поэтому еще раз повторим: закон не требует сопровождения вашего участия в Программе «Цена для новосела» адвокатом вообще, и нашей адвокатской коллегией в частности. Однако мы считаем, что мы можем помочь вам принимать правильные решения и реализовывать их на всех этапах процесса.
Условия работы нашей коллегии в рамках Программы «Цена для новосела» вы найдете в главе «Соглашение о предоставлении юридических услуг».
ДЛЯ КОГО ПОДХОДИТ ПРОГРАММА
Вы прочитали две главы: короткий бриф о Программе «Цена для новосела» и более подробное описание Программы.
Ниже мы расскажем о том, кому участие в Программе подходит, а кому нет.
Если у вас еще нет израильского гражданства, то вы не сможете участвовать в Программе. Но если у вас есть предполагаемое право на его получение, то вы можете обратиться в департамент получения гражданства нашей адвокатской коллегии по этому линку.
В рамках Программы продаются в основном квартиры на ранних этапах планирования и строительства. Если квартира нужна вам уже сейчас или потребуется в ближайшем будущем, то вы можете обратиться к Диане Тагильцевой, специалисту по недвижимости сестринской компании «Парето Капитал».
Программа «Цена для новосела» дает возможность невероятно низкой точки входа в израильский рынок недвижимости, но эта точка не нулевая. Личное участие в оплате стоимости квартиры сверх ипотечной ссуды составляет минимум 100.000 шекелей (примерно 25.000 евро), адвокатский гонорар нашей коллегии составляет 15.000 евро (за все годы процесса), налог на покупку чаще всего оказывается в диапазоне от 10.000 до 20.000 евро (в зависимости от стоимости квартиры), есть также некоторые сопутствующие расходы.
В рамках программы «Цена для новосела» нет квартир за миллионы евро. Средняя квартира стоит от 200.000 до 500.000 евро, соответственно целевая прибыль за счет покупки на 20% дешевле рыночной стоимости даже вместе с приростом цены за счет завершения строительства и общим ростом цен на израильскую недвижимость (если он будет иметь место), в большинстве проектов будет в диапазоне около 100.000 евро.
В части лотерей эта прибыль будет многократно выше, но в них и конкуренция будет выше.
Увы, в рамках Программы «Цена для новосела» Государство Израиль заинтересовано помочь своим «безземельным» гражданам приобрести «первый дом на Родине», а не «первый дом на Рублевке». Если вам нужна квартира в дорогих городах и районах Израиля, то в этом вам тоже будет рада помочь Диана Тагильцева, специалист по элитной недвижимости.
Напоминаем вам, что речь идет о лотерее, вернее, о множестве лотерей. Вы выбираете, в каких городах и проектах участвовать. Чем выше ожидаемая прибыль в проекте, тем больше будет подано заявок и, соответственно, гарантировать выигрыш именно вам никто не может.
В рамках Программы можно купить квартиры и без лотереи, но это квартиры, от которых отказались выигравшие, чаще всего по одной из двух причин: либо в этих квартирах есть какие-то недостатки с точки зрения планировки, либо это самые дорогие квартиры в конкретном проекте.
Покупке квартир в рамках Программы «Цена для новосела» без лотереи мы посвятили отдельную главу.
Покупка квартиры в рамках Программы является консервативной среднесрочной инвестицией, рассчитанной на семь-восемь лет с момента выигрыша в лотерее. Деньги на покупку квартиры не потребуются вам сегодня – сначала нужно дождаться лотереи, потом выиграть в лотерее, затем дождаться подписания договора о покупке квартиры и только после этого начать платить застройщику. Но в любом случае срок инвестиции будет измеряться годами, и для спекулятивных сделок Программа не подходит.
Банки сегодня не платят процентов по депозитам, биржи штормит. Программа «Цена для новосела» предоставляет возможность консервативной инвестиции – вместе с шансами выиграть очень хорошую квартиру в Израиле.
Только в рамках Программы «Цена для новосела» вы можете претендовать на ипотечную ссуду в размере до 90% от стоимости квартиры в Израиле.
Получение ипотечной ссуды не является обязательным, вы можете купить квартиру полностью на свои средства, но возможность получить долгосрочную ссуду под невысокий процент для многих является привлекательным, а часто и решающим фактором для того, чтобы предпочесть именно Программу «Цена для новосела».
У вас есть необходимые для участия в Программе средства, но вы не обязаны инвестировать их прямо сейчас и можете спокойно ждать лотерей в интересующих вас локациях.
Вас заинтересовала возможность участвовать в Программе «Цена для новосела»? Тогда переходите к изучению конкретных аспектов, подробно описанных в следующих главах.
КАК ВЫБИРАТЬ КВАРТИРУ В КОНКРЕТНОМ ПРОЕКТЕ
Выбор квартиры в рамках любого из проектов Программы не является точной наукой, но он должен базироваться на знаниях, как израильской недвижимости в целом, так и конкретного проекта. Выбор, сделанный при покупке квартиры, может в дальнейшем выразиться в очень больших суммах при ее продаже. Мы постараемся помочь вам сделать самый правильный для вас выбор!
ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ УЧАСТИЯ В ПРОГРАММЕ
ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ УЧАСТИЯ В ПРОГРАММЕ
Получить разрешение на участие в лотереях в рамках Программы могут:
Теме получения ипотеки, ее размерам и стоимости мы посвятили отдельную главу.
Теме налогообложения покупки квартиры, сдачи ее в аренду или продажи мы посвятили отдельную главу.
Теме защиты прав покупателя как на этапе строительства (и его оплаты), так и после получения ключей (качество строительства и гарантийный ремонт) мы посвятили отдельную главу.
Теме выбора оптимальной стратегии при участии в лотереях и анализа данных, на которых он будет базироваться для каждого из вас, мы посвятили отдельную главу.
Теме выбора квартиры после выигрыша в лотерее на основании установленных клиентом критериев мы посвятили отдельную главу.
КАК ВЫБИРАТЬ ЛОТЕРЕИ ДЛЯ УЧАСТИЯ
Мы с вами будем участвовать не в одной ЛОТЕРЕЕ, а во многих лотереях – средних и маленьких, иногда объединенных по времени в одну Большую, но все равно отдельных.
На октябрь 2020 года осталось не разыграно еще более 15.000 квартир. Мы считаем, что до 11.108 из них потенциально перспективны – в разных городах и по разным причинам. Уровень их перспективности тоже различный, как и шансы выиграть их в лотерее.
Мы составили в алфавитном порядке список городов, лотереи в которых мы мониторим в рабочем порядке. Некоторые из этих названий могут быть вам незнакомы, но тем не менее там можно найти перспективное поле для инвестиций:
Все ли наши клиенты выиграют себе по квартире? Нет, не все. Но, согласно многолетней статистике Программы, выиграют многие – без этого нам не имело бы смысла затевать весь проект, ведь подавляющую часть гонорара мы получаем за сопровождение процесса, то есть только после вашего выигрыша в лотерее и покупки вами квартиры.