fbpx

2. Подробное описание программы

ПОДРОБНОЕ ОПИСАНИЕ ПРОГРАММЫ

  1. Введение

Предлагаем вам принять участие в программе «Цена для новосела». Эта программа израильского Министерства строительства дает вам возможность купить в Израиле одну новую (строящуюся) квартиру намного дешевле ее рыночной цены (обычно более 20%), которую через несколько лет, при желании, вы можете продать уже по рыночной цене.

Имея большой опыт в сопровождении подобных сделок, мы рады предложить вашему вниманию эту Программу именно сейчас, после снижения налога на покупку недвижимости. Теперь приобретение квартиры в рамках Программы стало для вас еще более выгодным.

  1. Причины запуска программы и ее описание
    1. Цены на недвижимость в Израиле неуклонно растут более тринадцати лет (за это время они более чем удвоились), что сделало невозможным приобретение квартиры на свободном рынке для сотен тысяч семей.
    2. Для борьбы с этим феноменом, который ведет к социальной напряженности и понижению доверия к власти, государством была инициирована и реализуется программа под названием «Цена для новосела».
    3. Программа базируется на том, что в Израиле большая часть земли под жилищное строительство принадлежит государству, которое обязано продавать ее в рамках тендеров. Но если обычный тендер ориентируется на получение самой высокой цены за земельный участок в бюджет государства, то в рамках Программы тендеры ориентируются на предложение самой низкой цены на квартиру – для покупателя.
    4. Таким образом, государство субсидирует стоимость квартиры для конечного потребителя – через скидку на стоимость земельного участка для застройщика (который также экономит на маркетинговых и прочих расходах).
    5. По официальным данным, средний размер скидки в рамках Программы составляет около 21% от рыночной стоимости квартиры. Есть регионы Израиля, где скидки несколько меньше, но также есть и такие города, где они гораздо выше.
    6. В номинальных величинах в привлекательных районах речь идет о средних скидках от 50.000 до 150.000 евро.
    7. Поскольку речь идет о продаже квартир существенно ниже рыночной стоимости, для участников существуют три ограничения «на входе»:
  • Право на участие в Программе имеют только граждане, не имеющие собственной квартиры в Израиле.
  • Поскольку число квартир в рамках Программы вообще, и в Центре страны особенно, меньше числа желающих участников, право на покупку квартиры в каждом проекте разыгрывается в рамках проводимых государством лотерей.
  • Лотереи проводятся в разные периоды времени и по различным системам – поэтому их надо выбирать с учетом специфических тонкостей лотерей и знания конкретных проектов. При этом участие в розыгрышах ограничивается лишь выигрышем квартиры.
    1. Существует также ограничение и «на выходе» – выигранную квартиру можно продать только через семь лет с момента выигрыша в лотерее, или через пять лет с момента получения ключей, по более раннему (в противном случае налагается штраф). Поэтому мы рассматриваем данный проект как инвестиционный, а не как спекулятивный.
    2. Государство также существенно облегчает участникам Программы получение ипотечных ссуд. Регулятор позволяет банкам выдавать ссуды в размере до 90% от цены квартиры (вместо обычных максимальных 75%).
    3. На периферии есть невостребованные города (в первую очередь в арабском секторе), вместе с тем есть тысячи квартир в хороших районах, а также квартир с непропорционально заниженной для своего города ценой. Это происходит за счет того, что строятся смешанные дома или комплексы – они включают как квартиры в рамках Программы, так и квартиры для свободного рынка. И для того, чтобы выиграть тендер и получить квартиры для продажи на свободном рынке, застройщики часто подают планово-убыточные предложения для квартир, которые будут проданы выигравшим в рамках Программы.
    4. Принимая во внимание все эти факторы, мы анализируем рынок и существующие предложения, в результате предлагая нашим клиентам потенциально перспективные районы, города и проекты.
  1. Наше предложение
    1. Для участия в Программе не обязательно проживать в Израиле, достаточно иметь израильское гражданство.
    2. Для получения разрешения на участие в лотереях Программы и для самого участия не требуется ваше личное присутствие в Израиле – мы получим это разрешение для вас и будем подавать заявки на участие в лотереях от вашего имени по согласованным с вами критериям.
    3. Розыгрыши будут продолжаться еще несколько лет, и будет разыграно еще более 15.000 квартир, из которых до 11.108 могут являться привлекательными с экономической и инвестиционной точки зрения.
    4. На данный момент количество строящихся в Израиле квартир на свободном рынке падает из-за коронавируса и бюрократических проволочек, что предрекает дальнейший рост цен на недвижимость.
  2. Выгода Программы и низкие риски инвестора
    1. Средняя квартира в востребованном районе продается в рамках Программы за 1.200.000 шекелей (около 300.000 евро). Главное преимущество – квартиры в рамках Программы продаются с большими скидками, намного дешевле их реальной рыночной стоимости.
    2. Размер средней скидки превышает 20% от рыночной стоимости – в лотереях с существенно меньшей выгодой наши клиенты просто не будут участвовать.
    3. Проще говоря, вы покупаете квартиру дешевле 80% ее рыночной цены. То есть за 1.200.000 шекелей (300.000 евро) вы приобретаете квартиру, рыночная цена которой должна быть около 1.500.000 шекелей (375.000 евро).
    4. Таким образом, рыночная цена средней квартиры превысит 1.500.000 шекелей (375.000 евро). Эти суммы мы и возьмем за консервативную точку отсчета, приняв во внимание следующее:
  • есть квартиры, которые стоят намного дороже, и там сумма скидки будем намного больше, чем 75.000 евро;
  • есть квартиры на периферии, где размер скидки будет меньше, и там будет минимальным личное участие;
  • есть квартиры, которые продаются намного дешевле их реальной рыночной цены, и там процент скидки будет намного выше 20%.
    1. Рост цены за счет завершения строительства может добавить еще около 15% к рыночной цене (а не к цене сделки), то есть он может принести вам еще 225.000 шекелей (более 56.000 евро).
    2. Вы также экономите посреднические комиссионные в размере 2.34% от рыночной стоимости – это еще около 9.000 евро.
    3. В общей сложности получается прибыль в 140.000 евро (75.000 + 56.000 + 9.000) до расходов. Но и менее радужный сценарий, с выигрышем 100.000 евро, также следует признать очень перспективным для консервативной инвестиции.
    4. Налог на покупку квартиры для нерезидентов был недавно снижен до 5%. В случае переезда в Израиль он может быть уменьшен, в том числе до нуля.
    5. Качество строительства – регулируется государством, которое «учится в процессе» и совершенно не заинтересовано в том, чтобы подрядчики настроили районы трущоб низкого качества. Программа существует с июня 2015 года, и государство уже многому «научилось». Но главное – во многих проектах и домах помимо квартир, которые продаются в рамках Программы, застройщики также реализуют квартиры на свободном рынке (причем самые дорогие – пентхаузы и верхние этажи), и это заставляет их делать фасад здания и общие площади полностью «рыночного уровня».
  1. Ипотека для участников Программы
    1. Участники Программы могут претендовать на получение ипотечной ссуды в размере до 90% от цены сделки (если сумма ипотечной ссуды превышает 1.350.000 шекелей, то максимальный возможный размер ссуды ограничивается 75%).
    2. В течение около трех лет строительства банк будет постепенно освобождать средства в пользу застройщика пропорционально продвижению строительства.
    3. Даже при высоком размере ипотечной ссуды от стоимости квартиры процент по ссуде в среднем составит около 3% годовых (треть – фиксированный процент, сегодня около 4% годовых; треть – процент с пересчетом раз в пять лет, сегодня около 3% годовых; треть – так называемый «прайм», сегодня менее 2% годовых). Если вы предпочтете взять ссуду в меньшем размере, то процент может быть несколько уменьшен.
    4. Наша адвокатская коллегия много лет помогает нашим клиентам, которые не являются резидентами Израиля и не имеют в Израиле доходов, получить ипотечную ссуду под рыночный процент. В рамках Программы, при желании клиента, можно также попросить ипотечный банк отсрочить выплаты до получения ключей – полностью или частично.
    5. Можно предположить, что доход от сдачи квартиры в аренду будет покрывать ипотечные платежи полностью или почти полностью.

Обычная доходность брутто от сдачи квартир в аренду в Израиле составляет около 3% от ее рыночной стоимости (100%), а максимальный размер ипотеки составит на момент завершения строительства примерно две трети от стоимости квартиры (90% от цены покупки по договору, но только 75% от рыночной стоимости на момент покупки, и соответственно предположительно 65% от рыночной стоимости на момент завершения строительства).

Таким образом, доходности в 3% от рыночной стоимости квартиры на момент завершения строительства должно полностью или почти полностью хватать для погашения ипотеки (как тела ссуды, так и процентов по ней), размер которой равен примерно двум третям от рыночной стоимости квартиры, даже после оплаты расходов, сопутствующих сдаче квартиры в аренду.

  1. Участие в лотереях и поддержка нашей коллегии
    1. Наша адвокатская коллегия сопровождает подобные сделки на всех этапах – от получения разрешения на ваше участие в Программе и выбора лотерей и до выбора квартиры после выигрыша в лотерее, от сдачи квартиры в аренду и до ее последующей продажи (по вашему желанию).
    2. До выигрыша в лотерее наша адвокатская коллегия проводит углубленный анализ квартир и лотерей в Программе в свете актуальных на этом этапе аспектов:
      1. перспективность каждой локации проведения лотереи и каждого проекта;
      2. поиск отклонений от рыночных цен в конкретных лотереях и проектах;
      3. оценка шансов на выигрыш.
    3. После выигрыша в лотерее и перед выбором квартиры для покупки мы проводим детальный комплексный анализ домов и квартир с более конкретных точек зрения:
      1. перспективность с точки зрения дохода от аренды по сравнению с доходом от продажи вашей квартиры;
      2. оптимальный размер квартиры;
      3. направления ветра и вид из окон;
      4. этажность;
      5. комплектация: балконы, стоянки, кладовые;
      6. многие другие факторы.
    4. Выиграв в лотерее, вы получите порядковый номер, в соответствии с которым вас пригласят выбрать квартиру в проекте.
    5. Мы сможем вам заранее провести необходимый анализ, а затем выбрать для вас квартиру и подписать договор о покупке по доверенности.
    6. Выбор квартиры – очень динамичное действие: выигравшие с меньшими порядковыми номерами будут выбирать квартиры до вас, по своим критериям. Таким образом, выбор для каждого следующего выигравшего сужается. А по закону на выбор квартиры вам дается всего 45 минут. Так что нужно подготовиться и заранее составить четкий порядок приоритетов и действовать в соответствии с ним.
    7. Мы будем рады составить вместе с вами список критериев для выбора квартиры – и осуществим этот выбор вместо вас, по доверенности.
    8. После выбора квартиры мы сопроводим получение ипотеки, подписание всех юридических документов и процесс строительства – до получения вами ключей.
    9. После получения ключей, по вашему желанию, мы сопроводим процесс сдачи вашей квартиры в аренду, и порекомендуем вам риелторское агентство и управляющую компанию, чтобы освободить вас от технических вопросов, связанных со сдачей квартиры в аренду.
    10. По истечении срока ожидания, по вашему желанию, мы сопроводим продажу вашей квартиры и погашение ипотеки.
  2. Ваши следующие шаги

В данной главе представлена общая информация по Программе «Цена для новосела». Многим аспектам – порядку проведения лотерей, географии и статистике лотерей, получению ипотечной ссуды, вопросам налогообложения, защите ваших прав, временным этапам процесса, услугам нашей адвокатской коллегии – посвящены отдельные главы. Мы рекомендуем вам ознакомиться с ними.