fbpx

10. Покупка квартиры без лотереи

 

ПОКУПКА КВАРТИРЫ БЕЗ ЛОТЕРЕИ

  1. Введение
    1. Вы уже прочитали главу о том, как в рамках Программы «Цена для новосела» проводятся лотереи.
    2. Часть квартир не покупается ни теми, кто выиграл право на это, получив в лотерее минимальные порядковые номера, ни теми, кто попал в лист ожидания. В первую очередь мы хотим объяснить, когда и почему это происходит. Причин появления квартир в «почти свободной» продаже – то есть без лотереи, но только для участников Программы «Цена для новосела» есть две:
  • Квартиры «остаются на рынке», неразобранными выигравшими и попавшими в лист ожидания, то есть договора об их покупке на заключаются.
  • Квартиры «возвращаются на рынок», после аннулирования уже заключенного договора покупки выигравшим.
    1. В большинстве случаев речь идет о первой причине – часть квартир остается неразобранными выигравшими и попавшими в лист ожидания.
    2. Не все проекты в рамках Программы «Цена для новосела» одинаково привлекательны – как с точки зрения местоположения проекта, так и с точки зрения цены и вытекающего из нее размера скидки. Чем привлекательнее проект, тем меньше шанс на то, что от покупки квартир в нем откажется такое число выигравших и попавших в лист ожидания, что другие участники Программы смогут купить квартиру в этом проекте без лотереи. Но тем не менее, подобные случаи имели место, в том числе в самых престижных проектах, например, в Герцлии.
  1. Причины отказа от выигрыша в лотерее
    1. У отказавшихся реализовать свой выигрыш есть три основных мотива:
  • Проблематичная планировка
  • Нехватка бюджета
  • Размер квартиры
    1. Часть квартир имеют проблематичную планировку – например, окна выходят только на одну сторону. В Израиле покупатели довольно избалованы, и это считается большим минусом.

Купить проблематичную квартиру в рамках Программы «Цена для новосела» тяжело в первую очередь с психологической точки зрения. Дело в том, что на свободном рынке минусы такой квартиры будут отражены в ее цене, и она просто будет продаваться дешевле. А в рамках Программы все метры стоят одинаково, и хорошо спланированные, и плохо. И многие выигравшие банально не могут заставить себя купить проблематично спланированную квартиру за ту же сумму, за которую другой, выбиравший квартиру раньше, купил хорошо спланированную. Насколько это правильно, если вы смотрите на покупку глазами холодного рационального инвестора? Не все могут мыслить рационально.

    1. Может оказаться, что у выигравших квартиру в престижном проекте просто не хватает денег даже на то, чтобы оплатить личное участие в минимальном размере 10%, или банк отказывает им в получении ипотечной ссуды по причине недостаточности их доходов.
    2. Но чаще всего проблема заключается в размере и общей номинальной цене квартиры – неразобранными остаются самые большие, и, соответственно, самые дорогие квартиры. У покупателей в рамках Программы «Цена для новосела» часто просто нет денег, чтобы платить за роскошь.

У очень больших квартир есть, безусловно, свои минусы. Во-первых, они дороже, соответственно и потенциальных покупателей на них меньше не только сегодня, но и в будущем – а мы смотрим на Программу глазами инвестора. Во-вторых, в больших квартирах каждый метр в среднем стоит застройщику меньше – метр воздуха дешевле метра бетонной стены, ванной или кухни – и соответственно стоит меньше при продаже. На свободном рынке все это отражается в цене каждой квартиры – и большой, и маленькой. Но в рамках Программы «Цена для новосела» цена метра фиксирована, и она одинакова как для маленьких квартир, так и для больших – то есть в маленьких квартирах вы в среднем выигрываете на каждом метре больше.

Но у больших квартир есть и существенный плюс. Основной идеей Программы «Цена для новосела» является как раз то, что цена метра зафиксирована существенно ниже рыночной. И если вы покупаете каждый метр с большой скидкой, то есть смысл «накупить» таких метров по максимуму. Но, как уже было сказано выше, смысл-то есть, а вот денег на это у многих нет.

  1. Отмена выигрыша после подписания договора
    1. Вторая причина появления квартир в «почти свободной» продаже – отмена выигравшим в лотерею своего выигрыша уже после подписания договора о покупке квартиры.
    2. Обычно в Израиле это или невозможно (вы просто не можете в одностороннем порядке отказаться от выполнения своих обязательств), или очень дорого – принятый в Израиле размер пени за нарушения договора купли-продажи недвижимости составляет 10-15% от суммы сделки. Но в рамках Программы «Цена для новосела» максимальный размер пени варьируется в пределах от 2.000 шекелей (около 500 евро) до 2% от суммы сделки, в зависимости от этапа, на котором покупатель выходит из сделки.
    3. Поэтому периодически на рынке появляются единичные квартиры и в давно «закрытых» и распроданных проектах.
  2. Заключение
    1. Картина наличия квартир, которые любой участник Программы «Цена для новосела» может купить без лотереи, публикуется раз в неделю, и мы постоянно мониторим эту информацию.
    2. Квартиры в «почти свободной» продаже могут приобретать в рамках Программы «Цена для новосела» одиночки без детей в возрасте от 26 до 34 лет, которым запрещено участвовать в лотереях.
    3. Когда речь идет о первой причине – квартирах в проектах, которые «остались на рынке», их число ожидаемо уменьшается. Когда речь идет о второй причине – «возвращении на рынок» проданных квартир из-за отмены договора покупателем – такие квартиры появляются и исчезают быстрее. Их надо «ловить». Чтобы сделать это для вас, нам нужно иметь не только четкое представление о ваших критериях покупки, но и заранее оформленную нотариальную доверенность от вас на имя адвокатов нашей коллегии.