fbpx

5. Статистика программы

 

СТАТИСТИКА ПРОГРАММЫ

    1. Введение

Программа «Цена для новосела» является лотереей, поэтому надо оценивать не только «размер приза», но и шансы на его выигрыш. Министерство строительства Израиля не публикует информацию о шансах на выигрыш в конкретных городах, но публикует необработанные данные, анализ которых позволяет делать некоторые выводы. И статистика прошлых лотерей, в первую очередь, в тех городах, где, с нашей точки зрения, есть перспективные проекты, поможет нам построить стратегию для будущих лотерей.

    1. Статистика прошлых лотерей и ее анализ
    2. Ниже приведена аналитическая таблица, составленная адвокатом Хаимом Шамли, главой департамента недвижимости нашей адвокатской коллегии. В отдельном приложении далее она представлена с прямыми ссылками, о которых мы расскажем ниже.
      СКАЧАТЬ ТАБЛИЦУ
    3. Оранжевым цветом мы выделили поля, на которые стоит обратить внимание для лучшего понимания ситуации.
    4. Как говорил Дизраэли: «Существует три вида лжи: ложь, наглая ложь и статистика». Мы постараемся помочь вам правильно проанализировать эту таблицу – иначе она собьет вас с толку.
    5. Начнем с города Ришон ле-Цион, название которого вы, вероятно, слышали. В нем мы на первый взгляд видим совершенно запредельное соотношение числа заявок (556.996) к числу разыгранных квартир (4.581) – это соотношение равно 121/1. Значит ли это, что шанс выиграть квартиру в Ришон ле-Ционе меньше одного процента? Нет, конечно, не значит. Чтобы понять это, нам надо посмотреть на число проведенных в этом городе лотерей – их было 59. То есть в среднем в одной лотерее подавалось 9.441 заявки. Можно ли сказать, что в лотереях в Ришон ле-Ционе участвовало всего 9.441 человек – то есть шанс выиграть квартиру там равен примерно половине (а если принять во внимание примерно пятидесятипроцентную отмену выигрышей, то и почти ста процентам)? Нет, и такой вывод тоже сделать нельзя. Правда лежит где-то посередине. Чтобы попытаться добраться до нее, посмотрим на другие города.
    6. Самую «чистую» картину дадут нам те города, в которых заявки не суммируются, поскольку там была проведена только одна лотерея. То есть число заявок равно числу участников-претендентов.
    7. Начать лучше всего с «экономической столицы» Израиля – Тель-Авива. В нем на данный момент была проведена только одна лотерея – на 199 квартир претендовало 8.861 участника, что дает соотношение 44/1, или чуть больше двух процентов. С предполагаемой отменой половины выигрышей – а метр в Тель-Авиве даже в рамках Программы стоил в лотерее около 4.500 евро – мы получаем шансы от 4% до 5%.
    8. Следующий город, в котором была проведена только одна лотерея – Нес-Циона. Это небольшой, но очень хороший город к югу от Тель-Авива – поверьте многолетнему личному опыту. Там на 162 квартиры претендовало 3.749 участников, что дает соотношение 23/1. То есть тут шансы превышают 4% без отмен и 8% в случае отмены половины выигрышей.
    9. Одна лотерея была и в Лоде, тоже в центре страны. Там за 376 квартир боролось 6.644 участника – соотношение 17/1.
    10. В Цфате, на дальнем севере Израиля, также была пока только одна лотерея, в которой на 95 квартир было подано 667 заявок. Это дает соотношение 7/1. И это куда более логичное соотношение, чем 20/1 в другом северном городе, Кирьят Шмона, где было проведено 17 лотерей; или чем 28/1 в городе Тверия, тоже на севере, где было проведено 5 лотерей.
    11. Понятно, что город Офаким на дальнем юге никак не может быть популярнее Нес-Ционы, даже с поправкой на разницу в цене, и единственная причина, почему в Офаким соотношение числа заявок к числу квартир – 25/1 – выше, чем в Нес-Ционе (23/1), заключается в том, что в Нес Ционе была проведена всего одна лотерея, а в Офаким 26.
    12. В заключение предлагаем посмотреть на «пару» – Кирьят Моцкин и Кирьят-Бялик. Это два пригорода Хайфы с почти одинаковыми ценами – как средними, так и в рамках Программы. Почему же в одном соотношение числа заявок к числу квартир в три с половиной раза больше, чем в другом? Наверно, потому что там было в два с половиной раза больше лотерей.
    13. Теперь на некоторое время отложим таблицы и перейдем к общим данным о количестве квартир и числе участников Программы «Цена для новосела».
    14. Общие данные
    15. На октябрь 2020 года общее число записавшихся на участие в Программе «Цена для новосела» за все время ее существования (включая выигравших) составляло примерно 125.000 семей.
    16. Ежемесячно это число формально увеличивается еще примерно на 2.000. Но можно предположить, что число активных участников увеличивается заметно меньше, если вообще увеличивается. Это происходит по причине того, что многие из тех, кто давно формально записан на участие в Программе, отказались от намерения выиграть квартиру по множеству причин: кто-то купил квартиру на свободном рынке и потерял право на участие в Программе, кто-то развелся, кто-то умер, а многим просто оказалось не под силу «потянуть» личное участие даже в том минимальном размере, которое установлено для Программы.
    17. А сколько квартир уже было выиграно участниками программы «Цена для новосела»? По данным Министерства строительства, таких счастливчиков около 72.000 – то есть больше, чем каждый второй. Это звучит куда более логично, чем «меньше одного процента», если просто суммировать число заявок, поданных в Ришон ле-Ционе.
    18. Кстати, если мы вернемся к Ришон ле-Циону, то увидим, что число поданных заявок на квартиры в этом городе (напомним, более полумиллиона, 556.996) в четыре с лишним раза превышает общее число участников Программы. Ту же самую аномалию мы видим и в Ашкелоне (232.039 заявок, 128 лотерей), Бейт-Шемеше (449.166 заявок, 86 лотерей) и Рош-Аайне (267.030 заявок, 41 лотерея).
    19. Выводы мы представим ниже в параграфе 6, но надеемся, что теперь вы сможете разобраться со статистикой и прошлых лотерей, и будущих.
    20. Анализ будущих лотерей
    21. Разобравшись с данными прошлых лотерей и с общей статистикой Программы «Цена для новосела», можно переходить к выработке стратегии вашего участия в будущих лотереях.
    22. На октябрь 2020 года осталось не разыграно еще более 15.000 квартир. Мы считаем, что до 11.108 из них являются потенциально перспективными – в разных городах и по разным причинам. Уровень их перспективности тоже различен, как и шансы выиграть их в лотерее.
      СКАЧАТЬТАБЛИЦУ
    23. Понятно, что особо интересным мы считаем Тель-Авив – в котором будет разыграно еще 649 квартир. Если число претендентов и в этот раз, как и в прошлой лотерее, не превысит 10.000 (из-за высокой цены за метр), то без отказов участников шансы на выигрыш составят около 7%.
    24. Мы уже писали про город Лод – там будет разыграно 568 квартир не дороже 1.350 евро за метр. За это, безусловно, стоит побороться, особенно тем, у кого размер собственного капитала ограничен.
    25. Еще один город в центре Израиля, где в рамках тендера произошло «искривление пространства», и застройщики обязались продавать квартиры в рамках Программы «Цена для новосела» по бросовым ценам – это город Ор-Иеуда. Мнение не наше, а Министерства строительства Израиля, которое проверяло юридические возможности отмены тендера, потому что выигравшие смогут купить квартиру слишком дешево (та же проверка проводилась и в отношении Лода). В Ор-Иеуда разыгрывается 298 квартир.
    26. В городе Рош-Аайн будет разыграно 509 квартир, которые должны принести покупателям высокую номинальную прибыль.
    27. В городах Офаким и Кирьят-Шмона мы видим существенный разброс цен между самыми дорогими и самыми дешевыми проектами. Это не Тель-Авив, там нет пляжей, а уровень строительства регулируется государством – то есть большого различия в качестве, которое может объяснить разницу в цене в десятки процентов, мы не ожидаем. Поэтому логично предположить, что причиной такой разницы является лишь желание застройщика выиграть тендер. Соответственно, мы можем в первую очередь нацелиться на более дешевые квартиры.
    28. В заключение обратите внимание на то, что цены за метр в Афуле и Беэр-Шеве несколько выросли в сравнении с уже завершившимися лотереями, сохранив разброс между самыми дорогими и самыми дешевыми проектами. Это дает возможность строить некоторые прогнозы относительно ожидаемых цен в тех городах, где тендеры между застройщиками еще не прошли.
    29. Прямые ссылки
    30. В обоих приложениях далее – и в статистике прошедших лотерей, и в анализе будущих – вы найдете прямые ссылки.
    31. В самом левом столбце приведены названия городов, лотереи в которых наша адвокатская коллегия мониторит. Нажатие на название города откроет вам карту, где вы увидите его расположение на территории Израиля.
    32. В левом «активном» столбце вы найдете ссылку на сайт МАДЛАН – израильский аналог российского ЦИАНа. Нажатие на линк выведет вас на статистику по конкретному городу.
    33. Сайт на иврите, но вы легко разберетесь с цифрами – на примере страницы города Акко:
  • синей стрелкой отмечена средняя цена за метр в городе – 8.900 шекелей.
  • оранжевой стрелкой отмечена средняя доходность от сдачи квартиры в аренду – 3.14% годовых.

    1. Практические выводы
    2. В будущих лотереях немало перспективных квартир. Полная картина будет складываться постепенно по мере того, как будут завершаться тендеры между застройщиками и устанавливаться окончательные цены во всех проектах.
    3. Из общения с клиентами нашей адвокатской коллегии мы видим, что многие предпочтут на начальном этапе побороться за самые привлекательные города, в которых будут разыгрываться квартиры, оставляя себе запасные варианты в городах с низким личным участием в случае, если не удастся выиграть квартиру в Тель-Авиве и других городах центра страны.
    4. Ситуация с лотереями по своей природе динамична, и мы будем постоянно следить за ней для всех наших клиентов, и для каждого из них строить стратегию в соответствии с происходящими изменениями.