fbpx

7. Ипотека для участников программы

 

ИПОТЕКА ДЛЯ УЧАСТНИКОВ ПРОГРАММЫ

    1. Ипотека до 90% – только в рамках Программы
    2. С целью удержать рост цен на недвижимость израильский регулятор ввел множество ограничений на получение ипотечных ссуд, чтобы понизить как спрос, так и риски для рынка и ипотечных банков.
    3. Главное из этих ограничений – потолок размера ипотечной ссуды, который составляет 75% от стоимости квартиры, если это ваша единственная квартира в Израиле, и 50% если не единственная.
    4. Однако в рамках Программы «Цена для новосела» государство заинтересовано помочь в приобретении квартиры тем, у кого нет 25% собственного капитала.
    5. Поэтому в рамках Программы регуляция существенно смягчена – размер ссуды не может превышать 75% от рыночной стоимости квартиры, но может достигать 90% от цены покупки – при условии, что размер личного капитала должен быть не меньше 100.000 шекелей, а размер ипотечной ссуды не будет превышать 1.350.000 шекелей. Приведем конкретные примеры, исходя из того, что разница между ценой квартиры по договору о покупке в рамках Программы и ее рыночной стоимостью составляет 20%.
    6. Примеры размеров личного участия
    7. Если цена квартиры в рамках Программы составляет 700.000 шекелей, то максимальный размер ссуды составит 600.000 шекелей – минимальное личное участие 100.000 шекелей.
    8. Если цена квартиры в рамках Программы составляет 1.000.000 шекелей, то максимальный размер ссуды составит 900.000 шекелей – минимальное личное участие составит те же 100.000 шекелей.
    9. Если цена квартиры в рамках Программы составляет 1.200.000 шекелей, то максимальный размер ссуды составит 1.080.000 шекелей – минимальное личное участие 10%.
    10. Если цена квартиры в рамках Программы составляет 1.500.000 шекелей, то максимальный размер ссуды составит 1.350.000 шекелей – минимальное личное участие 10%.
    11. Если цена квартиры в рамках Программы составляет 1.800.000 шекелей, то максимальный размер ссуды составит те же 1.350.000 шекелей – нельзя получить больше 75% от цены квартиры по договору, если полученная сумма превысит 1.350.000 шекелей.
    12. Если цена квартиры в рамках Программы составляет 2.000.000 шекелей, то максимальный размер ссуды составит 1.500.000 шекелей – 75% от цены квартиры по договору (несмотря на то, что она ниже рыночной).
    13. Требования ипотечного финансирования
    14. Для получения ипотечной ссуды вам придется приехать в Израиль и лично явиться в ипотечный банк – это практически единственная процедура, в которой мы не сможем полностью заменить вас по доверенности (хотя, конечно, поможем в ее прохождении) и которую нельзя осуществить удаленно.
    15. Вам потребуется счет в израильском банке, чтобы перевести на него деньги на покрытие той части цены, которую не покрывает ипотечная ссуда, оплату налогов, и т.п. С этого же счета вы будете при необходимости выплачивать ипотечную ссуду.
    16. Банк потребует доказательства законности происхождения ваших средств, но ввиду того, что в данном случае речь идет о десятках тысяч евро, а не о миллионах, мы не ожидаем проблем на этом этапе. Конечно, наша коллегия окажет вам необходимую юридическую поддержку и в этом вопросе.
    17. Банк также потребует от вас доказательства вашей финансовой состоятельности – наличия доходов для погашения ипотечной ссуды. Банки, с которыми мы работаем, научились принимать 2НДФЛ, 3НДФЛ, документы о продаже недвижимости вне Израиля.
    18. Правила банковского ипотечного финансирования таковы, что банк переводит деньги напрямую застройщику, и только после того, как личное участие вами полностью оплачено.
    19. Ипотечные деньги переводятся застройщику по специальным ваучерам, пропорционально продвижению строительства. Этот момент требует личного присутствия в банке, но это мы можем делать для наших клиентов по доверенности.
    20. Процент по ипотечной ссуде

Исходите из того, что процент по ипотечной ссуде при ее максимальном размере в среднем составит немногим менее 3% годовых. Стандартное распределение плана ссуды будет выглядеть так:

  • треть – фиксированный процент, сегодня менее 4% годовых;
  • треть – процент с пересчетом раз в пять лет, сегодня менее 3% годовых;

треть – так называемый «прайм», сегодня менее 2% годовых.

    1. Погашение ипотечной ссуды арендной платой
    2. Можно предположить, что доход от сдачи квартиры в аренду будет покрывать ипотечные платежи полностью или почти полностью.
    3. Обычная доходность брутто от сдачи квартир в аренду в Израиле составляет около 3% от ее рыночной стоимости (100%), а максимальный размер ипотеки составит на момент завершения строительства примерно две трети от стоимости квартиры (90% от цены покупки по договору, но только 75% от рыночной стоимости на момент покупки, и соответственно предположительно 65% от рыночной стоимости на момент завершения строительства).
    4. Таким образом, доходности в 3% от рыночной стоимости квартиры на момент завершения строительства должно полностью или почти полностью хватать для погашения ипотеки (как тела ссуды, так и процентов по ней), размер которой равен примерно двум третям от рыночной стоимости квартиры, даже после оплаты сопутствующих сдаче квартиры в аренду расходов.
    5. Отсрочка погашения ипотечной ссуды

При желании можно попросить ипотечный банк отсрочить выплаты до получения ключей – полностью или частично – чтобы минимизировать объем вложенных собственных средств.

    1. Сопровождение нашей адвокатской коллегии

Наша адвокатская коллегия сопровождает наших клиентов как в процессе получения ипотечной ссуды, так и в процессе перевода всех платежей от ипотечного банка застройщику, на всем протяжении строительства.