fbpx

9. Как выбирать лотереи для участия

 

КАК ВЫБИРАТЬ ЛОТЕРЕИ ДЛЯ УЧАСТИЯ

    1. Подача заявок – многократный процесс

Мы с вами будем участвовать не в одной ЛОТЕРЕЕ, а во многих лотереях – средних и маленьких, иногда объединенных по времени в одну Большую, но все равно отдельных.

    1. Критерии выбора лотерей – частные предпочтения и общие данные
    2. Очень важно подавать заявки на участие в лотереях не только в соответствии с критериями и желаниями, но и основываясь на информации и статистике.
    3. Мы предложим нашим клиентам статистические данные как по ожидаемым лотереям, так и по уже прошедшим – и их комплексный анализ.
    4. На основании этих данных и личных критериев каждый сможет выработать указания по участию в будущих лотереях.
    5. Цифры

На октябрь 2020 года осталось не разыграно еще более 15.000 квартир. Мы считаем, что до 11.108 из них потенциально перспективны – в разных городах и по разным причинам. Уровень их перспективности тоже различный, как и шансы выиграть их в лотерее.

    1. Избранные города и проекты

Мы составили в алфавитном порядке список городов, лотереи в которых мы мониторим в рабочем порядке. Некоторые из этих названий могут быть вам незнакомы, но тем не менее там можно найти перспективное поле для инвестиций:

  • Ашкелон
  • Бат-Хефер
  • Беэр-Шева
  • Беэр-Яков
  • Бейт-Шемеш
  • Гиват-Зеэв
  • Иерусалим
  • Кадима-Цоран
  • Кирьят-Бялик
  • Кирьят-Моцкин
  • Кирьят-Шмона
  • Лод
  • Нетания
  • Нес-Циона
  • Ор-Иеуда
  • Офаким
  • Рамле
  • Ришон ле-Цион
  • Рош-Ааин
  • Тверия
  • Тель-Авив
  • Хариш
  • Цфат
    1. Наши критерии по выбору городов и лотерей
    2. На первом месте при выборе, безусловно, города, в которых многие – израильтяне и не только – были бы рады жить. Возможно, их предпочли бы и вы. Это Тель-Авив, Иерусалим, Нетания, Ришон ле-Цион, Нес-Циона, а также экзотические для иностранного уха, но понятные израильтянам Бат-Хефер и Кадима-Цоран.
    3. Далее при выборе стоит обратить внимание на города «второго круга»: Ашдод, Ор-Иегуда, Беэр-Яков, Рош-Аайн, Лод, Рамле, Гиват-Зеэв.
    4. Мы также обращаем внимание на приморские (или приозерные) города – это Ашкелон, Акко, Тверия.
    5. Беэр-Шева является столицей израильского юга, а Кирьят-Бялик и Кирьят-Моцкин – пригородами Хайфы, столицы израильского севера. И в Беэр-Шеве, и в Хайфе есть крупные университетские комплексы, что дает повод обращать на эти города пристальное внимание.
    6. Наконец, в таких городах, как Афула, Цфат, Бейт-Шемеш, Офаким, Хариш и Кирьят-Шмона мы будем отбирать наиболее интересные проекты – те, что продаются с наибольшей скидкой к рыночной цене.
    7. Наш подход к лотереям
    8. Понятно, что у каждого есть свой подход и к выбору интересующих его лотерей, и к выбору интересующих его квартир после выигрыша в лотерее в конкретном проекте. Но о некоторых общих вводных говорить можно.
    9. Во-первых, всегда стоит вечный выбор между квартирой, которая нравится, и инвестицией, которая выгодна. Каждый из нас всегда пытается это совместить, но не всегда получается.
    10. Поэтому часть участников будут подавать заявки только на лотереи в тех городах, где они купили бы квартиру на свободном рынке. Наверное, почти каждый готов жить в Тель-Авиве, а потому и претендентов на квартиры здесь будет гораздо больше, и шанс их выиграть будет соответственно меньше. То есть, купив за 3.000 евро «лотерейный билет» на приобретение квартиры в Тель-Авиве намного дешевле ее рыночной стоимости, вы должны понимать, что можете ее не выиграть.
    11. Большинство же участников будет рассматривать покупку квартиры в рамках программы с инвестиционной точки зрения:
  • купить дешевле рынка
  • заработать на повышении цены за счет завершения строительства
  • погашать ипотеку арендой
  • продать с прибылью.
    1. Уверен, что многие надеются на дополнительный доход за счет общего роста цен на израильскую недвижимость – не на конкретную квартиру, а вообще. Понятно, что гарантировать позитивной общей динамики никто не может, но можно предположить, что те, кто пессимистично оценивают перспективы израильского рынка недвижимости, изначально участвовать в Программе «Цена для новосела» не будут.
    2. Приведем два примера очень выгодных сделок в городах, которые вы бы сами никогда не выбрали.
      1. Уверены, что вы никогда не слышали о городе Беэр-Яков, хотя без пробок от него до Тель-Авива меньше получаса езды. Квартиры в рамках программы там продавались дешевле 10.000 шекелей за метр, в то время как средняя цена за счет близости к Тель-Авиву превышает 20.000 шекелей (5.000 евро) за метр. То есть прибыль на стометровой квартире превышает миллион шекелей, или 250.000 евро.
      2. Еще более показательным примером того, что правильный выбор лотереи может быть совершенно не интуитивным, является город Лод. Он настолько же близок к Тель-Авиву, как и Беэр-Яков, но считается при этом неблагополучным, поэтому средняя цена метра в Лоде составляет по разным данным от 14.000 до 19.000 шекелей за метр. Вот только в рамках программы «Цена для новосела» в проектах Лода есть квартиры, которые продаются дешевле … 5.000 шекелей за метр – чуть больше тысячи евро! В этом проекте доход на каждый вложенный шекель будет просто запредельным – для стометровой квартиры он может превысить 250.000 евро при личном участии менее 50.000 евро.
    3. Приведем еще два примера, менее выгодные, но тоже являющиеся инвестиционно привлекательными:
      1. В городе Офаким на дальнем юге Израиля один метр стоит на свободном рынке в среднем 9.000 шекелей. В части тендеров цена метра выше 6.000 шекелей, а в части меньше 5.000 шекелей, в некоторых есть дополнительная дотация в размере 60.000 шекелей. Таким образом, и здесь можно найти квартиры с ожидаемой прибылью намного больше 50.000 евро – при минимальном личном участии.
      2. На дальнем севере Израиля в городе Кирьят-Шмона один метр стоит на свободном рынке в среднем 10.000 шекелей. В части тендеров цена метра почти 7.000 шекелей, в части меньше 5.500 шекелей. Таким образом, есть квартиры, где прибыль также может достигнуть 100.000 евро – опять же при минимальном личном участии.
    4. В каждой из лотерей в отдельности, и в Больших лотереях в комплексе нужно решать уравнение со многими неизвестными – и искать оптимальное соотношение шансов на выигрыш с размером этого выигрыша. Именно в этом мы постараемся помочь вам, анализируя информацию, актуализируя данные и подавая заявки на участие в лотереях от вашего имени.
    5. Статистика прошлых лотерей
    6. Важным инструментом для вас при принятии решения будет предлагаемая нами таблица. В ней мы собрали все перспективные, с нашей точки зрения, города и проекты.
    7. В таблице вы найдете, в том числе, следующие данные:
  • Число квартир, которое будет разыгрываться в каждом городе.
  • Минимальную и максимальную цену за метр в оставшихся проектах (она не всегда известна на данный момент, поскольку не все тендеры между застройщиками уже завершились).
  • Минимальную и максимальную цену за метр в проектах, лотереи по которым уже завершились.
  • Среднюю цену за метр в городе (об этом подробнее написано в параграфе 8 ниже).
  • Общий анализ истории прошедших лотерей в этих городах (об этом подробнее написано в параграфе 9 ниже).
    1. Надеемся, что эта таблица поможет вам установить критерии для участия в лотереях.

    1. Средняя цена за метр в городе
    2. В Израиле не публикуются данные по средней цене за метр в новостройках в отдельных городах, поэтому нам пришлось искать эти данные в открытых источниках и их систематизировать.
    3. Средняя цена – понятие относительное, в Тель-Авиве, например, разброс огромен, в других городах он меньше.
    4. При прочих равных параметрах метр в новом современном доме должен стоить дороже, чем в старом, в том же районе.
    5. С другой стороны, квартиры в рамках программы «Цена для новосела» идут с базовой отделкой, поэтому они будут стоить дешевле, чем такие же квартиры на свободном рынке, но со временем эта разница будет постепенно нивелироваться.

 

    1. Доля выигравших и ваш шанс на выигрыш
    2. Из таблицы видно, что шансы на выигрыш в каждом конкретном городе разные.
    3. Ясно также, что эти шансы далеки от ста процентов. Значит ли это, что шансы выиграть очень низкие? Нет, не значит.
    4. Дело в том, что вам не надо выигрывать во всех лотереях – вам нужно выиграть только в одной. А понижать статистику выигравших вы будете в каждой лотерее, в которой вы участвовали до этого.
    5. Приведем упрощенный, неверный, но очень показательный пример. В уездном городе Н разыгрывалось 100 квартир, в 10 лотереях по 10 квартир в каждой. В лотереях участвовало всего 100 человек. В последней лотерее шанс на успех был равен 100% (на 10 последних квартир осталось только 10 претендентов), в первой лотерее шанс был равен 10% (тогда за 10 первых квартир боролось 100 человек).
    6. Общность интересов

Все ли наши клиенты выиграют себе по квартире? Нет, не все. Но, согласно многолетней статистике Программы, выиграют многие – без этого нам не имело бы смысла затевать весь проект, ведь подавляющую часть гонорара мы получаем за сопровождение процесса, то есть только после вашего выигрыша в лотерее и покупки вами квартиры.