• Общее описание временных аспектов
• От участия в лотереях – до выигрыша
• От выигрыша в лотерее – до подписания договора о покупке
• От подписания договора о покупке – до получения ключей
• От получения ключей – до продажи квартиры
• Временные аспекты – заключение

ВРЕМЕННЫЕ ЭТАПЫ ПРОГРАММЫ

1. Общее описание временных аспектов

Мы смотрим на покупку квартиры в рамках Программы «Цена для новосела» в первую очередь как на инвестиционный проект, поэтому ниже будут описаны этапы процесса и сделок на временной шкале.

Начнем с конца – продать квартиру, купленную в рамках Программы «Цена для новосела», можно не ранее, чем пройдет пять лет с момента получения ключей или семь лет с момента выигрыша в лотерею, по более раннему. В противном случае придется платить большой штраф.

В большинстве случаев семь лет с момента выигрыша в лотерею проходят раньше – мало когда за два года удается и пройти все процедуры до подписания договора о покупке квартиры, и построить ее. Исключения – покупка квартиры без лотереи. Этой теме посвящена отдельная глава. А мы далее будем ориентироваться на срок в семь лет с момента выигрыша в лотерее.

Итак, в большинстве случаев после подписания Соглашения о предоставлении юридических услуг с нашей адвокатской коллегией вас будут ожидать следующие этапы со следующей продолжительностью.

1. От участия в лотереях – до выигрыша

В рамках Программы «Цена для новосела» Министерство строительства Израиля периодически проводит лотереи. Дата проведения лотереи в каждом конкретном проекте зависит от регуляции и от степени готовности самого проекта и окружающей его инфраструктуры с точки зрения проектирования. Большинство лотерей группируются в так называемые Большие лотереи, что также влияет на тайминг проведения лотерей в каждом конкретном проекте. Об этом мы рассказываем в отдельной главе, посвященной проведению лотерей и вашему участию в них.

Можно предположить, что лотереи Программы «Цена для новосела» будут проходить в течение ближайших двух-трех лет, то есть до 2023 года.

1. От выигрыша в лотерее – до подписания договора о покупке

Во многих проектах лотереи проводятся задолго до того, как застройщик может начать подписывать договора о покупке и приступать к строительству. Это не случайность, а целенаправленное политическое решение, связанное с официально декларируемой целью бывшего министра финансов «убрать с рынка» максимальное число покупателей. Это делалось для борьбы с ростом цен на квартиры в Израиле. Действительно, многие перестают искать квартиру на свободном рынке с момента выигрыша в лотерее, даже если придется ждать не только получения ключей от квартиры, но и подписания договора о покупке, ведь в противном случае право на выигрыш теряется.

Точная официальная статистика не публикуется, но опыт показывает, что в некоторых проектах между выигрышем в лотерее и подписанием договора о покупке может пройти и год, и два, а иногда и три. Для многих жителей Израиля, нуждающимся в крыше над головой уже сейчас, это является проблемой, которая приводит к отказу от выигрыша и возвращению квартир на «почти свободный» рынок (об этом мы написали в главе о покупке квартир без лотереи), и таким образом повышает ваши шансы на приобретение квартиры в рамках Программы. Если же вы смотрите на покупку квартиры в рамках Программы «Цена для новосела» с инвестиционной точки зрения, то для вас это существенной проблемой не является.

Более того, можно считать период между выигрышем в лотерее и подписанием договора о покупке не минусом, а плюсом. Дело в том, что делать какие-либо платежи застройщику вы начинаете только после подписания договора, а семилетний срок начинает отсчитываться сразу после выигрыша в лотерею. Теоретически, если от выигрыша в лотерею и до подписания договора о покупке квартиры пройдет четыре года, и еще три года займет строительство, вы сможете продать квартиру сразу после получения ключей.

1. От подписания договора о покупке – до получения ключей

Обычно строительство начинается с момента подписания договоров о покупке, но часто застройщики начинают строить и до этого.

Срок строительства зависит, в первую очередь, от этажности зданий в конкретном проекте – понятно, что построить пять этажей можно куда быстрее, чем тридцать. Обычно срок строительства попадает в диапазон от двух до трех с половиной лет.

В этом мы не видим особой проблемы – семилетний срок, по истечении которого вы сможете продать квартиру, идет все это время.

Единственное неудобство заключается в том, что до получения ключей вы не можете сдать квартиру в аренду, чтобы арендная плата покрывала выплаты по ипотечной ссуде. Но мы постараемся помочь вам получить полную или частичную отсрочку погашения ипотечной ссуды. Об этом вы можете прочесть в отдельной главе, посвященной ипотечному кредитованию в Израиле.

1. От получения ключей – до продажи квартиры

После получения ключей квартиру можно сдать в аренду с тем, чтобы покрывать выплаты по ипотечной ссуде из арендной платы, до продажи квартиры.

Как уже было сказано выше, продать квартиру вы сможете после того, как истекут семь лет с момента вашего выигрыша в лотерее.

Полагаем, что этого не стоит делать сразу по истечении семи лет – в каждом проекте будет какой-то процент инвесторов, которые захотят обналичить прибыль. Часть их захочет сделать это при первой же возможности, что в некоторых проектах может привести к излишку предложения. Но после того, как излишек предложения схлынет, сделки в проектах, построенных в рамках Программы «Цена для новосела», не должны будут существенно отличаться от обычных сделок по продаже квартир на вторичном рынке

1. Временные аспекты – заключение

Подводя итоги, после выигрыша в лотерею начинается отсчет семи лет, по истечении которых вы можете продать выигранную в рамках Программы «Цена для новосела» квартиру. Чем больше времени пройдет с момента вашего выигрыша и до момента подписания договора о покупке с застройщиком, тем позже вы начнете делать платежи за квартиру. Чем дольше будет вышеуказанный период, и чем дольше будет строительство, тем быстрее вы сможете продать квартиру после получения ключей.

Предлагаем вам принять участие в программе израильского Министерства строительства, которая дает возможность участвовать в лотерее на покупку новой (строящейся) квартиры намного дешевле рыночной цены.

Преимущества участия в программе для вас:

1. Вы покупаете квартиру с официальной скидкой к рыночной цене

Покупка квартиры со средней скидкой к рыночной цене (финансируемой государством) более 20%, или более 60.000 евро, а в некоторых случаях –более 100.000 евро.

1. Минимальный собственный капитал и максимальный размер дешевой ипотеки

• Возможность получения ипотеки до 90% от цены сделки, вместо стандартного максимума в 75%.
• Процент по ипотеке в среднем составляет около 3% годовых.
• Ипотека погашается доходом от сдачи квартиры в аренду – квартира будет оплачивать себя сама.
• Общий размер ваших собственных средств в средней сделке может составить менее 100.000 евро (в некоторых проектах около 50.000 евро).

1. Прозрачные источники ожидаемой прибыли

• Экономия при покупке – в среднем более 60.000 евро (в некоторых лотереях намного, а иногда кратно, больше).
• Покупка квартиры на раннем этапе даст вам дополнительный прирост цены за счет продвижения и завершения строительства. Прирост цены квартиры может превысить 50.000 евро.
• Все это при вложении небольшого собственного капитала!

1. Сопровождение адвокатской коллегии Эли (Илья) Гервиц на всех этапах процесса – до получения ключей от квартиры и дальше

• Вам нет необходимости жить в Израиле, достаточно быть гражданином и не иметь в собственности квартиры в Израиле.
• Не требуется ваше личное присутствие в Израиле (за исключением получения ипотеки и подписания доверенностей и деклараций, только после выигрыша в лотерее) – от вашего имени наша коллегия будет представлять вас на всех этапах сделки.
• В августе снижен размер налога на приобретение недвижимости для нерезидентов.
• Покупка квартиры в рамках программы – дефицитный ресурс, который разыгрывается в лотерею. Мы поможем вам сделать это правильно.

1. Идеальная консервативная среднесрочная инвестиция вместе с шансом выиграть квартиру вашей мечты в Израиле!
2. Ознакомьтесь с более подробной информацией далее.

• Ипотека до 90% – только в рамках Программы
• Примеры размеров личного участия
• Требования ипотечного финансирования
• Процент по ипотечной ссуде
• Погашение ипотечной ссуды арендной платой
• Отсрочка погашения ипотечной ссуды
• Сопровождение нашей адвокатской коллегии

ИПОТЕКА ДЛЯ УЧАСТНИКОВ ПРОГРАММЫ

• 1. Ипотека до 90% – только в рамках Программы
  2. С целью удержать рост цен на недвижимость израильский регулятор ввел множество ограничений на получение ипотечных ссуд, чтобы понизить как спрос, так и риски для рынка и ипотечных банков.
  3. Главное из этих ограничений – потолок размера ипотечной ссуды, который составляет 75% от стоимости квартиры, если это ваша единственная квартира в Израиле, и 50% если не единственная.
  4. Однако в рамках Программы «Цена для новосела» государство заинтересовано помочь в приобретении квартиры тем, у кого нет 25% собственного капитала.
  5. Поэтому в рамках Программы регуляция существенно смягчена – размер ссуды не может превышать 75% от рыночной стоимости квартиры, но может достигать 90% от цены покупки – при условии, что размер личного капитала должен быть не меньше 100.000 шекелей, а размер ипотечной ссуды не будет превышать 1.350.000 шекелей. Приведем конкретные примеры, исходя из того, что разница между ценой квартиры по договору о покупке в рамках Программы и ее рыночной стоимостью составляет 20%.
  6. Примеры размеров личного участия
  7. Если цена квартиры в рамках Программы составляет 700.000 шекелей, то максимальный размер ссуды составит 600.000 шекелей – минимальное личное участие 100.000 шекелей.
  8. Если цена квартиры в рамках Программы составляет 1.000.000 шекелей, то максимальный размер ссуды составит 900.000 шекелей – минимальное личное участие составит те же 100.000 шекелей.
  9. Если цена квартиры в рамках Программы составляет 1.200.000 шекелей, то максимальный размер ссуды составит 1.080.000 шекелей – минимальное личное участие 10%.
  10. Если цена квартиры в рамках Программы составляет 1.500.000 шекелей, то максимальный размер ссуды составит 1.350.000 шекелей – минимальное личное участие 10%.
  11. Если цена квартиры в рамках Программы составляет 1.800.000 шекелей, то максимальный размер ссуды составит те же 1.350.000 шекелей – нельзя получить больше 75% от цены квартиры по договору, если полученная сумма превысит 1.350.000 шекелей.
  12. Если цена квартиры в рамках Программы составляет 2.000.000 шекелей, то максимальный размер ссуды составит 1.500.000 шекелей – 75% от цены квартиры по договору (несмотря на то, что она ниже рыночной).
  13. Требования ипотечного финансирования
  14. Для получения ипотечной ссуды вам придется приехать в Израиль и лично явиться в ипотечный банк – это практически единственная процедура, в которой мы не сможем полностью заменить вас по доверенности (хотя, конечно, поможем в ее прохождении) и которую нельзя осуществить удаленно.
  15. Вам потребуется счет в израильском банке, чтобы перевести на него деньги на покрытие той части цены, которую не покрывает ипотечная ссуда, оплату налогов, и т.п. С этого же счета вы будете при необходимости выплачивать ипотечную ссуду.
  16. Банк потребует доказательства законности происхождения ваших средств, но ввиду того, что в данном случае речь идет о десятках тысяч евро, а не о миллионах, мы не ожидаем проблем на этом этапе. Конечно, наша коллегия окажет вам необходимую юридическую поддержку и в этом вопросе.
  17. Банк также потребует от вас доказательства вашей финансовой состоятельности – наличия доходов для погашения ипотечной ссуды. Банки, с которыми мы работаем, научились принимать 2НДФЛ, 3НДФЛ, документы о продаже недвижимости вне Израиля.
  18. Правила банковского ипотечного финансирования таковы, что банк переводит деньги напрямую застройщику, и только после того, как личное участие вами полностью оплачено.
  19. Ипотечные деньги переводятся застройщику по специальным ваучерам, пропорционально продвижению строительства. Этот момент требует личного присутствия в банке, но это мы можем делать для наших клиентов по доверенности.
  20. Процент по ипотечной ссуде

Исходите из того, что процент по ипотечной ссуде при ее максимальном размере в среднем составит немногим менее 3% годовых. Стандартное распределение плана ссуды будет выглядеть так:

• треть – фиксированный процент, сегодня менее 4% годовых;
• треть – процент с пересчетом раз в пять лет, сегодня менее 3% годовых;

треть – так называемый «прайм», сегодня менее 2% годовых.

• 1. Погашение ипотечной ссуды арендной платой
  2. Можно предположить, что доход от сдачи квартиры в аренду будет покрывать ипотечные платежи полностью или почти полностью.
  3. Обычная доходность брутто от сдачи квартир в аренду в Израиле составляет около 3% от ее рыночной стоимости (100%), а максимальный размер ипотеки составит на момент завершения строительства примерно две трети от стоимости квартиры (90% от цены покупки по договору, но только 75% от рыночной стоимости на момент покупки, и соответственно предположительно 65% от рыночной стоимости на момент завершения строительства).
  4. Таким образом, доходности в 3% от рыночной стоимости квартиры на момент завершения строительства должно полностью или почти полностью хватать для погашения ипотеки (как тела ссуды, так и процентов по ней), размер которой равен примерно двум третям от рыночной стоимости квартиры, даже после оплаты сопутствующих сдаче квартиры в аренду расходов.
  5. Отсрочка погашения ипотечной ссуды

При желании можно попросить ипотечный банк отсрочить выплаты до получения ключей – полностью или частично – чтобы минимизировать объем вложенных собственных средств.

• 1. Сопровождение нашей адвокатской коллегии

Наша адвокатская коллегия сопровождает наших клиентов как в процессе получения ипотечной ссуды, так и в процессе перевода всех платежей от ипотечного банка застройщику, на всем протяжении строительства.

• Введение
• Причины запуска программы и ее описание
• Наше предложение
• Выгода Программы и низкие риски инвестора
• Ипотека для участников Программы
• Участие в лотереях и поддержка нашей коллегии
• Ваши следующие шаги

ПОДРОБНОЕ ОПИСАНИЕ ПРОГРАММЫ

1. Введение

Предлагаем вам принять участие в программе «Цена для новосела». Эта программа израильского Министерства строительства дает вам возможность купить в Израиле одну новую (строящуюся) квартиру намного дешевле ее рыночной цены (обычно более 20%), которую через несколько лет, при желании, вы можете продать уже по рыночной цене.

Имея большой опыт в сопровождении подобных сделок, мы рады предложить вашему вниманию эту Программу именно сейчас, после снижения налога на покупку недвижимости. Теперь приобретение квартиры в рамках Программы стало для вас еще более выгодным.

1. Причины запуска программы и ее описание
   1. Цены на недвижимость в Израиле неуклонно растут более тринадцати лет (за это время они более чем удвоились), что сделало невозможным приобретение квартиры на свободном рынке для сотен тысяч семей.
   2. Для борьбы с этим феноменом, который ведет к социальной напряженности и понижению доверия к власти, государством была инициирована и реализуется программа под названием «Цена для новосела».
   3. Программа базируется на том, что в Израиле большая часть земли под жилищное строительство принадлежит государству, которое обязано продавать ее в рамках тендеров. Но если обычный тендер ориентируется на получение самой высокой цены за земельный участок в бюджет государства, то в рамках Программы тендеры ориентируются на предложение самой низкой цены на квартиру – для покупателя.
   4. Таким образом, государство субсидирует стоимость квартиры для конечного потребителя – через скидку на стоимость земельного участка для застройщика (который также экономит на маркетинговых и прочих расходах).
   5. По официальным данным, средний размер скидки в рамках Программы составляет около 21% от рыночной стоимости квартиры. Есть регионы Израиля, где скидки несколько меньше, но также есть и такие города, где они гораздо выше.
   6. В номинальных величинах в привлекательных районах речь идет о средних скидках от 50.000 до 150.000 евро.
   7. Поскольку речь идет о продаже квартир существенно ниже рыночной стоимости, для участников существуют три ограничения «на входе»:

• Право на участие в Программе имеют только граждане, не имеющие собственной квартиры в Израиле.
• Поскольку число квартир в рамках Программы вообще, и в Центре страны особенно, меньше числа желающих участников, право на покупку квартиры в каждом проекте разыгрывается в рамках проводимых государством лотерей.
• Лотереи проводятся в разные периоды времени и по различным системам – поэтому их надо выбирать с учетом специфических тонкостей лотерей и знания конкретных проектов. При этом участие в розыгрышах ограничивается лишь выигрышем квартиры.
  1. Существует также ограничение и «на выходе» – выигранную квартиру можно продать только через семь лет с момента выигрыша в лотерее, или через пять лет с момента получения ключей, по более раннему (в противном случае налагается штраф). Поэтому мы рассматриваем данный проект как инвестиционный, а не как спекулятивный.
  2. Государство также существенно облегчает участникам Программы получение ипотечных ссуд. Регулятор позволяет банкам выдавать ссуды в размере до 90% от цены квартиры (вместо обычных максимальных 75%).
  3. На периферии есть невостребованные города (в первую очередь в арабском секторе), вместе с тем есть тысячи квартир в хороших районах, а также квартир с непропорционально заниженной для своего города ценой. Это происходит за счет того, что строятся смешанные дома или комплексы – они включают как квартиры в рамках Программы, так и квартиры для свободного рынка. И для того, чтобы выиграть тендер и получить квартиры для продажи на свободном рынке, застройщики часто подают планово-убыточные предложения для квартир, которые будут проданы выигравшим в рамках Программы.
  4. Принимая во внимание все эти факторы, мы анализируем рынок и существующие предложения, в результате предлагая нашим клиентам потенциально перспективные районы, города и проекты.

1. Наше предложение
   1. Для участия в Программе не обязательно проживать в Израиле, достаточно иметь израильское гражданство.
   2. Для получения разрешения на участие в лотереях Программы и для самого участия не требуется ваше личное присутствие в Израиле – мы получим это разрешение для вас и будем подавать заявки на участие в лотереях от вашего имени по согласованным с вами критериям.
   3. Розыгрыши будут продолжаться еще несколько лет, и будет разыграно еще более 15.000 квартир, из которых до 11.108 могут являться привлекательными с экономической и инвестиционной точки зрения.
   4. На данный момент количество строящихся в Израиле квартир на свободном рынке падает из-за коронавируса и бюрократических проволочек, что предрекает дальнейший рост цен на недвижимость.
2. Выгода Программы и низкие риски инвестора
   1. Средняя квартира в востребованном районе продается в рамках Программы за 1.200.000 шекелей (около 300.000 евро). Главное преимущество – квартиры в рамках Программы продаются с большими скидками, намного дешевле их реальной рыночной стоимости.
   2. Размер средней скидки превышает 20% от рыночной стоимости – в лотереях с существенно меньшей выгодой наши клиенты просто не будут участвовать.
   3. Проще говоря, вы покупаете квартиру дешевле 80% ее рыночной цены. То есть за 1.200.000 шекелей (300.000 евро) вы приобретаете квартиру, рыночная цена которой должна быть около 1.500.000 шекелей (375.000 евро).
   4. Таким образом, рыночная цена средней квартиры превысит 1.500.000 шекелей (375.000 евро). Эти суммы мы и возьмем за консервативную точку отсчета, приняв во внимание следующее:

• есть квартиры, которые стоят намного дороже, и там сумма скидки будем намного больше, чем 75.000 евро;
• есть квартиры на периферии, где размер скидки будет меньше, и там будет минимальным личное участие;
• есть квартиры, которые продаются намного дешевле их реальной рыночной цены, и там процент скидки будет намного выше 20%.
  1. Рост цены за счет завершения строительства может добавить еще около 15% к рыночной цене (а не к цене сделки), то есть он может принести вам еще 225.000 шекелей (более 56.000 евро).
  2. Вы также экономите посреднические комиссионные в размере 2.34% от рыночной стоимости – это еще около 9.000 евро.
  3. В общей сложности получается прибыль в 140.000 евро (75.000 + 56.000 + 9.000) до расходов. Но и менее радужный сценарий, с выигрышем 100.000 евро, также следует признать очень перспективным для консервативной инвестиции.
  4. Налог на покупку квартиры для нерезидентов был недавно снижен до 5%. В случае переезда в Израиль он может быть уменьшен, в том числе до нуля.
  5. Качество строительства – регулируется государством, которое «учится в процессе» и совершенно не заинтересовано в том, чтобы подрядчики настроили районы трущоб низкого качества. Программа существует с июня 2015 года, и государство уже многому «научилось». Но главное – во многих проектах и домах помимо квартир, которые продаются в рамках Программы, застройщики также реализуют квартиры на свободном рынке (причем самые дорогие – пентхаузы и верхние этажи), и это заставляет их делать фасад здания и общие площади полностью «рыночного уровня».

1. Ипотека для участников Программы
   1. Участники Программы могут претендовать на получение ипотечной ссуды в размере до 90% от цены сделки (если сумма ипотечной ссуды превышает 1.350.000 шекелей, то максимальный возможный размер ссуды ограничивается 75%).
   2. В течение около трех лет строительства банк будет постепенно освобождать средства в пользу застройщика пропорционально продвижению строительства.
   3. Даже при высоком размере ипотечной ссуды от стоимости квартиры процент по ссуде в среднем составит около 3% годовых (треть – фиксированный процент, сегодня около 4% годовых; треть – процент с пересчетом раз в пять лет, сегодня около 3% годовых; треть – так называемый «прайм», сегодня менее 2% годовых). Если вы предпочтете взять ссуду в меньшем размере, то процент может быть несколько уменьшен.
   4. Наша адвокатская коллегия много лет помогает нашим клиентам, которые не являются резидентами Израиля и не имеют в Израиле доходов, получить ипотечную ссуду под рыночный процент. В рамках Программы, при желании клиента, можно также попросить ипотечный банк отсрочить выплаты до получения ключей – полностью или частично.
   5. Можно предположить, что доход от сдачи квартиры в аренду будет покрывать ипотечные платежи полностью или почти полностью.

Обычная доходность брутто от сдачи квартир в аренду в Израиле составляет около 3% от ее рыночной стоимости (100%), а максимальный размер ипотеки составит на момент завершения строительства примерно две трети от стоимости квартиры (90% от цены покупки по договору, но только 75% от рыночной стоимости на момент покупки, и соответственно предположительно 65% от рыночной стоимости на момент завершения строительства).

Таким образом, доходности в 3% от рыночной стоимости квартиры на момент завершения строительства должно полностью или почти полностью хватать для погашения ипотеки (как тела ссуды, так и процентов по ней), размер которой равен примерно двум третям от рыночной стоимости квартиры, даже после оплаты расходов, сопутствующих сдаче квартиры в аренду.

1. Участие в лотереях и поддержка нашей коллегии
   1. Наша адвокатская коллегия сопровождает подобные сделки на всех этапах – от получения разрешения на ваше участие в Программе и выбора лотерей и до выбора квартиры после выигрыша в лотерее, от сдачи квартиры в аренду и до ее последующей продажи (по вашему желанию).
   2. До выигрыша в лотерее наша адвокатская коллегия проводит углубленный анализ квартир и лотерей в Программе в свете актуальных на этом этапе аспектов:
      1. перспективность каждой локации проведения лотереи и каждого проекта;
      2. поиск отклонений от рыночных цен в конкретных лотереях и проектах;
      3. оценка шансов на выигрыш.
   3. После выигрыша в лотерее и перед выбором квартиры для покупки мы проводим детальный комплексный анализ домов и квартир с более конкретных точек зрения:
      1. перспективность с точки зрения дохода от аренды по сравнению с доходом от продажи вашей квартиры;
      2. оптимальный размер квартиры;
      3. направления ветра и вид из окон;
      4. этажность;
      5. комплектация: балконы, стоянки, кладовые;
      6. многие другие факторы.
   4. Выиграв в лотерее, вы получите порядковый номер, в соответствии с которым вас пригласят выбрать квартиру в проекте.
   5. Мы сможем вам заранее провести необходимый анализ, а затем выбрать для вас квартиру и подписать договор о покупке по доверенности.
   6. Выбор квартиры – очень динамичное действие: выигравшие с меньшими порядковыми номерами будут выбирать квартиры до вас, по своим критериям. Таким образом, выбор для каждого следующего выигравшего сужается. А по закону на выбор квартиры вам дается всего 45 минут. Так что нужно подготовиться и заранее составить четкий порядок приоритетов и действовать в соответствии с ним.
   7. Мы будем рады составить вместе с вами список критериев для выбора квартиры – и осуществим этот выбор вместо вас, по доверенности.
   8. После выбора квартиры мы сопроводим получение ипотеки, подписание всех юридических документов и процесс строительства – до получения вами ключей.
   9. После получения ключей, по вашему желанию, мы сопроводим процесс сдачи вашей квартиры в аренду, и порекомендуем вам риелторское агентство и управляющую компанию, чтобы освободить вас от технических вопросов, связанных со сдачей квартиры в аренду.
   10. По истечении срока ожидания, по вашему желанию, мы сопроводим продажу вашей квартиры и погашение ипотеки.
2. Ваши следующие шаги

В данной главе представлена общая информация по Программе «Цена для новосела». Многим аспектам – порядку проведения лотерей, географии и статистике лотерей, получению ипотечной ссуды, вопросам налогообложения, защите ваших прав, временным этапам процесса, услугам нашей адвокатской коллегии – посвящены отдельные главы. Мы рекомендуем вам ознакомиться с ними.

• Введение
• Подготовительный этап
• Этап подачи заявок на участие в лотереях
• Этап после получения порядкового номера в лотереях
• Этап выбора квартиры в проекте
• Этап подписания договора о покупке
• Этап получения ипотечной ссуды
• Этап сопровождения процесса строительства
• Этап получения ключей
• Этап сдачи квартиры в аренду
• Этап продажи квартиры
• Соглашение о предоставлении юридических услуг

УСЛУГИ НАШЕЙ АДВОКАТСКОЙ КОЛЛЕГИИ

1. Введение

Нам важно, чтобы вы сделали самый правильный для вас выбор. Поэтому еще раз повторим: закон не требует сопровождения вашего участия в Программе «Цена для новосела» адвокатом вообще, и нашей адвокатской коллегией в частности. Однако мы считаем, что мы можем помочь вам принимать правильные решения и реализовывать их на всех этапах процесса.

1. Подготовительный этап
   1. Вы можете сами получить разрешение на участие в лотерее, а затем сами подавать заявки на участие во всех лотереях и проектах. Однако ввиду того, что сайт Министерства строительства не поддерживает ни русский, ни английский языки, нам будет легче сделать это для вас.
   2. Мы сможем уберечь вас от ошибок. Например, надо знать, что семейная пара может подавать заявку только от имени одного из супругов – если подать две заявки (чтобы удвоить шанс на выигрыш), то обе заявки будут аннулированы.
   3. Вы можете сами следить за открытием новых лотерей. Но полагаем, что и это нам будет легче сделать для вас.
   4. До подачи заявки на участие в лотерее надо понять, как проводится конкретная лотерея, и как правильно подавать заявки для того, чтобы повысить шансы на выигрыш. Мы сделали анализ городов, в лотереях в которых стоит рассмотреть участие, и представили этот анализ вам. Достаточно ли этих данных для того, чтобы принять правильное решение – судить вам.
2. Этап подачи заявок на участие в лотереях
   1. Вы можете сами анализировать каждый проект и каждую лотерею. Но вряд ли такой анализ ради покупки одной квартиры окупит потраченное вами время и ресурсы. Мы провели большую аналитическую работу и продолжаем делать такие анализы стратегически – для всех наших клиентов.
   2. Мы будем отслеживать будущие лотереи, анализировать их и подавать заявки от вашего имени в соответствии с установленными вами критериями на основании анализа статистики прошлых лотерей и данных актуальной лотереи.
   3. Мы будем держать вас в курсе результатов лотерей, и при необходимости приводить вашу стратегию в соответствие с произошедшими изменениями.
3. Этап после получения порядкового номера в лотереях
   1. По результатам лотерей вы получите сообщение, выиграли вы в какой-то лотерее, или нет. Но мы не остановимся на этом.
   2. Мы проанализируем порядковые номера во всех проектах, куда подавались заявки на участие от вашего имени. Мы поможем вам оценить значение вашего порядкового номера и шансы, которые он дает вам в каждой из лотерей в случае, если вы попали в лист ожидания или близки к нему. Это необходимо для принятия решения о подаче заявок в дальнейших лотереях.
   3. Со временем ваш порядковый номер может меняться из-за отмены участия или даже выигрыша теми, кто получил более высокие порядковые номера. Мы будем следить за динамикой ваших порядковых номеров во всех лотереях.
4. Этап выбора квартиры в проекте
   1. После выигрыша в лотерее (или продвижения вашего порядкового номера вверх по списку из листа ожидания) мы будем следить за развитием проекта, держать вас в курсе всех изменений и новостей.
   2. Когда наступит момент подписания договора о покупке квартиры, мы поможем вам выбрать квартиру на основании согласованных с вами критериев.
   3. Помните – выбор лотерей для участия и выбор квартиры после выигрыша – это два совершенно разных этапа, каждый из которых имеет свои специфические критерии.
5. Этап подписания договора о покупке
   1. При заключении договора о покупке квартиры вам придется подписать большое количество документов. Все они, конечно, будут на иврите.
   2. Уверены, вам будет спокойнее, если вы подпишете их – или если они будут подписаны нами от вашего имени по доверенности – после того, как их изучат адвокаты нашей коллегии.
   3. Да, действительно, многие документы мы сможем подписать вместо вас, от вашего имени, по доверенности – это избавит вас от беготни по инстанциям.
   4. Мы также подадим декларацию о сделке покупки квартиры в налоговые органы и поможем вам оплатить налог на приобретение.
6. Этап получения ипотечной ссуды
   1. Одним из важных плюсов Программы «Цена для новосела» является возможность, с разрешения регулятора банковской деятельности, получить ипотечную ссуду в размере до 90% от цены квартиры.
   2. Мы не можем гарантировать вам получение ипотечной ссуды, но будем рады помочь вам в ее получении, задействовав наши контакты в ипотечных банках и наши знания и опыт в вопросах работы с ними.
7. Этап сопровождения процесса строительства
   1. Юридические и практические аспекты сделки не заканчиваются с подписанием договора о покупке.
   2. Для клиентов нашей адвокатской коллегии мы сопровождаем платежи застройщику и получение гарантий в рамках Закона о продаже квартир (обеспечение инвестиций покупателей).
   3. Сотрудники нашей коллегии мониторят не только процесс строительства до получения ключей, но и чаты проектов, зданий и районов, в которых располагаются купленные клиентами нашей адвокатской коллегии квартиры.
   4. В общем, мы стараемся сделать процесс максимально удобным для клиентов нашей коллегии, понимая, что они находятся в другой стране, не владеют ивритом и заняты совершенно другими вещами.
8. Этап получения ключей
   1. До получения ключей в Израиле принято приглашать технического специалиста для проверки качества строительства и составления протокола претензий. Мы поможем клиентам нашей адвокатской коллегии с приглашением такого специалиста.
   2. По желанию клиента, особенно в случае его отсутствия в Израиле, мы сможем получить ключи и принять квартиру от застройщика по доверенности.
9. Этап сдачи квартиры в аренду
   1. Полагаем, что после получения ключей большинство клиентов нашей адвокатской коллегии захочет сдать квартиру в аренду.
   2. Для многих это будет сопряжено с работой с риелторами, с управляющей компанией, и в некоторых случаях с бухгалтером. Эту работу сотрудники нашей коллегии будут готовы взять на себя.
10. Этап продажи квартиры
    1. По истечении семилетнего срока с момента выигрыша в лотерее многие клиенты нашей адвокатской коллегии захотят продать квартиру, выигранную в рамках Программы «Цена для новосела».
    2. Это потребует работы с оценщиком, риелтором, понадобятся юридическое сопровождение сделки, подача налоговой отчетности. И на этом этапе сотрудники нашей адвокатской коллегии постараются максимально освободить своих клиентов от решения технических вопросов, сопровождающих процесс продажи квартиры.
11. Соглашение о предоставлении юридических услуг

Условия работы нашей коллегии в рамках Программы «Цена для новосела» вы найдете в главе «Соглашение о предоставлении юридических услуг».

• Введение
• Кому не подходит Программа «Цена для новосела»?
• Кому подходит Программа «Цена для новосела»?
• Дальнейшие шаги

ДЛЯ КОГО ПОДХОДИТ ПРОГРАММА

1. Введение

Вы прочитали две главы: короткий бриф о Программе «Цена для новосела» и более подробное описание Программы.

Ниже мы расскажем о том, кому участие в Программе подходит, а кому нет.

1. Кому не подходит Программа «Цена для новосела»?
   1. Тем, у кого пока нет израильского гражданства

Если у вас еще нет израильского гражданства, то вы не сможете участвовать в Программе. Но если у вас есть предполагаемое право на его получение, то вы можете обратиться в департамент получения гражданства нашей адвокатской коллегии по этому линку.

• 1. Вам нужна уже построенная квартира для проживания

В рамках Программы продаются в основном квартиры на ранних этапах планирования и строительства. Если квартира нужна вам уже сейчас или потребуется в ближайшем будущем, то вы можете обратиться к Диане Тагильцевой, специалисту по недвижимости сестринской компании «Парето Капитал».

• 1. Сумма в 50.000 евро для участия в Программе для вас слишком велика

Программа «Цена для новосела» дает возможность невероятно низкой точки входа в израильский рынок недвижимости, но эта точка не нулевая. Личное участие в оплате стоимости квартиры сверх ипотечной ссуды составляет минимум 100.000 шекелей (примерно 25.000 евро), адвокатский гонорар нашей коллегии составляет 15.000 евро (за все годы процесса), налог на покупку чаще всего оказывается в диапазоне от 10.000 до 20.000 евро (в зависимости от стоимости квартиры), есть также некоторые сопутствующие расходы.

• 1. Прибыль в 100.000 евро для вас слишком мала

В рамках программы «Цена для новосела» нет квартир за миллионы евро. Средняя квартира стоит от 200.000 до 500.000 евро, соответственно целевая прибыль за счет покупки на 20% дешевле рыночной стоимости даже вместе с приростом цены за счет завершения строительства и общим ростом цен на израильскую недвижимость (если он будет иметь место), в большинстве проектов будет в диапазоне около 100.000 евро.

В части лотерей эта прибыль будет многократно выше, но в них и конкуренция будет выше.

• 1. Вам нужна квартира на израильской «Рублевке»

Увы, в рамках Программы «Цена для новосела» Государство Израиль заинтересовано помочь своим «безземельным» гражданам приобрести «первый дом на Родине», а не «первый дом на Рублевке». Если вам нужна квартира в дорогих городах и районах Израиля, то в этом вам тоже будет рада помочь Диана Тагильцева, специалист по элитной недвижимости.

• 1. Вы хотите выиграть с гарантией

Напоминаем вам, что речь идет о лотерее, вернее, о множестве лотерей. Вы выбираете, в каких городах и проектах участвовать. Чем выше ожидаемая прибыль в проекте, тем больше будет подано заявок и, соответственно, гарантировать выигрыш именно вам никто не может.

В рамках Программы можно купить квартиры и без лотереи, но это квартиры, от которых отказались выигравшие, чаще всего по одной из двух причин: либо в этих квартирах есть какие-то недостатки с точки зрения планировки, либо это самые дорогие квартиры в конкретном проекте.

Покупке квартир в рамках Программы «Цена для новосела» без лотереи мы посвятили отдельную главу.

• 1. Вы ориентируетесь на краткосрочную сделку

Покупка квартиры в рамках Программы является консервативной среднесрочной инвестицией, рассчитанной на семь-восемь лет с момента выигрыша в лотерее. Деньги на покупку квартиры не потребуются вам сегодня – сначала нужно дождаться лотереи, потом выиграть в лотерее, затем дождаться подписания договора о покупке квартиры и только после этого начать платить застройщику. Но в любом случае срок инвестиции будет измеряться годами, и для спекулятивных сделок Программа не подходит.

1. Кому подходит Программа «Цена для новосела»?
   1. Вы ищете небольшую консервативную инвестицию

Банки сегодня не платят процентов по депозитам, биржи штормит. Программа «Цена для новосела» предоставляет возможность консервативной инвестиции – вместе с шансами выиграть очень хорошую квартиру в Израиле.

• 1. Вы заинтересованы минимизировать личное участие

Только в рамках Программы «Цена для новосела» вы можете претендовать на ипотечную ссуду в размере до 90% от стоимости квартиры в Израиле.

Получение ипотечной ссуды не является обязательным, вы можете купить квартиру полностью на свои средства, но возможность получить долгосрочную ссуду под невысокий процент для многих является привлекательным, а часто и решающим фактором для того, чтобы предпочесть именно Программу «Цена для новосела».

• 1. Вы никуда не торопитесь

У вас есть необходимые для участия в Программе средства, но вы не обязаны инвестировать их прямо сейчас и можете спокойно ждать лотерей в интересующих вас локациях.

1. Дальнейшие шаги

Вас заинтересовала возможность участвовать в Программе «Цена для новосела»? Тогда переходите к изучению конкретных аспектов, подробно описанных в следующих главах.

КАК ВЫБИРАТЬ КВАРТИРУ В КОНКРЕТНОМ ПРОЕКТЕ

• 1. Проживание или инвестиция?
  2. Поздравляем, по вашей заявке вы выиграли право купить квартиру в проекте в рамках Программы «Цена для новосела». Теперь вам нужно выбрать вашу квартиру.
  3. Прежде всего вы должны определиться, собираетесь ли вы жить в этой квартире? Если да, то мы ждем список, в котором вы перечислите все ваши требования к квартире, актуальные на данный момент и ожидаемые на момент ее сдачи в эксплуатацию, и в первую очередь, локацию и размер квартиры.
  4. В противном случае мы будем исходить из того, что главной целью при покупке квартиры для вас является инвестиция.
  5. Как выбирают другие?
  6. Мы вместе с вами сможем проанализировать все квартиры, представленные в выигранном вами проекте. При этом важно понимать, что если ваш порядковый номер в списке выигравших не первый, то кто-то сможет выбирать квартиры до вас, а вы, порядке очереди, будете выбирать из тех квартир, которые останутся. К счастью, опыт показывает, что не все покупатели будут вести себя так же рационально, как вы.
  7. В одном из проектов мы, например, видели, как одна пара выбирала квартиру по «счастливым числам». Другая пара выбрала квартиру номер 26 на седьмом этаже, поскольку это совпадало с датой их свадьбы – 26 июля, хотя у них была возможность за ту же цену выбрать квартиру на двадцать этажей выше, то есть примерно на 75.000 евро дороже!
  8. Мы постараемся помочь вам сделать выбор максимально рациональным.
  9. Большая или маленькая?
  10. Первая дилемма – на какую квартиру ориентироваться: на как можно большую по площади квартиру, или, наоборот, на как можно меньшую?
  11. С одной стороны, в маленькой квартире каждый метр выходит дороже и при строительстве, и при продаже. С другой стороны, вы покупаете квартиру со скидкой к рыночной цене на каждый квадратный метр, поэтому есть смысл набрать этих метров со скидкой «по максимуму».
  12. С одной стороны, маленькие и более дешевые квартиры приносят при сдаче в аренду чуть более высокий доход пропорционально их стоимости. С другой стороны, большую квартиру можно сдать не одной семье, а нескольким людям, например студентам, что приносит более высокий доход, чем сдача одной семье.
  13. Чем меньше размер квартиры, и, соответственно, ее цена, тем меньший собственный капитал, как правило, требуется от вас.
  14. Количество комнат
  15. В Израиле большие семьи с большим количеством детей, и детей, особенно разного пола, принято селить в отдельных комнатах.
  16. Вообще, в Израиле принято квартиру измерять скорее в комнатах, чем в метрах – количество комнат обычно важнее метража.
  17. Этажность
  18. Чем выше этаж, на котором находится ваша квартира, тем она при прочих равных параметрах дороже.
  19. В некоторых проектах застройщикам разрешено брать доплату за этажность, в некоторых нет.
  20. Если доплата за этажность отсутствует, то мы будем стремиться, при прочих равных показателях, выбрать квартиру на самом высоком этаже.
  21. Если в проекте есть доплата за этажность, решение будет приниматься отдельно в каждом конкретном случае.
  22. Направление окон и вид
  23. Тут многое зависит от конкретного проекта – города, в котором он расположен, высоты здания и этажа квартиры, перспективы вида из окон.
  24. Для каждого проекта мы будем осуществлять анализ сторон света и вида из окон до выбора квартиры.
  25. Наличие палисадника или балкона
  26. Многие квартиры в рамках Программы продаются с балконами. Метр площади балкона стоит в рамках Программы 30% от стоимости обычного метра.
  27. Мы всегда считали правильным выбирать квартиры с балконами, желательно с большими.
  28. На первом этаже часто продаются квартиры с палисадником, иногда с очень большим, по израильским меркам. Метр палисадника в рамках Программы также стоит 30% от стоимости обычного метра. Квартиры с палисадником мы советуем выбирать, в первую очередь, тем, кто не ограничен жестко размером собственного капитала, и считаем такие квартиры перспективной инвестицией в среднесрочной перспективе.
  29. Пентхаусы
  30. Если раньше самой модной недвижимостью в Израиле были частные дома за городом, то сегодня (или по крайней мере до коронавируса) наиболее модными и дорогими являются пентхаусы – то есть квартиры на последнем этаже с частью крыши.
  31. Пентхаусы настолько модны, что застройщики стали называть «мини-пентхаусами» квартиры с большими балконами … даже на первом этаже.
  32. Во многих проектах застройщики будут продавать пентхаусы на свободном рынке. А если нет, то логично предположить, что их будут разбирать в первую очередь те, у кого при выигрыше в лотерее оказались минимальные порядковые номера. Если у вас будет возможность выбрать пентхаус, мы настоятельно рекомендуем обратить внимание на такую возможность, хотя почти всегда такие квартиры будут самыми большими и, соответственно, самыми дорогими в проекте.
  33. Разное
  34. Кладовая. Стоимость метра кладовой в рамках Программы составляет 40% от стоимости обычного метра. Кладовые являются востребованной инфраструктурой, поэтому мы рекомендуем выбирать квартиры с кладовой, и чем она больше, тем лучше.
  35. Парковка. Стоимость парковки в рамках Программы равна стоимости всего двух квадратных метров. Со временем парковки становятся все более и более востребованными, поэтому мы рекомендуем останавливать свой выбор на квартирах с парковкой.
  36. Заключение

Выбор квартиры в рамках любого из проектов Программы не является точной наукой, но он должен базироваться на знаниях, как израильской недвижимости в целом, так и конкретного проекта. Выбор, сделанный при покупке квартиры, может в дальнейшем выразиться в очень больших суммах при ее продаже. Мы постараемся помочь вам сделать самый правильный для вас выбор!

ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ УЧАСТИЯ В ПРОГРАММЕ

• Главное
• Кто имеет право участвовать в лотереях?
• Что из себя представляет процесс?
• Большие лотереи
• Выигрыш в лотерее и список ожидания
• Повторные лотереи
• Отказ от выигрыша
• Сроки
• Расходы
• Ипотека
• Налоги
• Защита прав покупателя в процессе строительства и после
• Выбор оптимальной стратегии участия в лотереях
• Выбор квартиры после выигрыша в лотерее
• Услуги нашей адвокатской коллегии

ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ УЧАСТИЯ В ПРОГРАММЕ

1. Главное
   1. Вам уже знакомо главное правило нашей коллегии: вы можете все делать сами. Закон не обязывает вас обращаться к услугам адвоката и в рамках Программы «Цена для новосела».
   2. Мы не можем гарантировать вам выигрыш квартиры в лотерее.
   3. Важно понимать, что в лотереях не будут разыгрываться квартиры на израильских «рублевках».
   4. Если вы решите сотрудничать с нами, то до выигрыша в лотерее ваши риски будут ограничены суммой в 3.000 евро – это размер нашего гонорара на предварительном этапе (до выигрыша в лотерею).
   5. Ваш выигрыш во многих проектах может превысить 100.000 евро, а ваше личное участие во многих сделках может оказаться меньше 100.000 евро.
   6. Мы проделали очень большую аналитическую работу и делимся с вами ее результатами.
2. Кто имеет право участвовать в лотереях?

Получить разрешение на участие в лотереях в рамках Программы могут:

• 1. Только граждане Израиля. При этом проживать в Израиле сегодня для этого не обязательно. Это правило может измениться, поэтому стоит получить разрешение на участие уже сейчас, чтобы возможные изменения не затронули вас.
  2. Только те, у кого нет прав собственности на жилую недвижимость в Израиле (и не было в течении трех последних лет до подписания договора купли-продажи в рамках Программы).
  3. Семейные пары, или родитель-одиночка с ребенком – вне зависимости от возраста, или одиночка старше 35 лет.
  4. Определенные права Программа также дает одиночкам в возрасте от 26 до 34 лет – им стоит прочитать главу о покупке квартиры в рамках Программы без лотереи.

1. Что из себя представляет процесс?
   1. Для участия в лотереях Программы вам сначала нужно получить специальное разрешение. Это делается через интернет и не требует вашего личного присутствия в Израиле. Наша коллегия помогает в этом нашим клиентам.
   2. Министерство строительства периодически проводит лотереи. Для участия в каждой лотерее (а точнее – в каждом проекте) нужно подать отдельную заявку. Заявки также оформляются через интернет. Мы сделаем это для вас по согласованным с вами критериям.
   3. Министерство строительства проводит лотерею между всеми записавшимися в соответствии со специальными правилами.
   4. По результатам розыгрыша все участники каждой лотереи получают порядковый номер. Чем он ниже – тем лучше, так как участник № 1 будет выбирать квартиру первым.
   5. Лотереи бывают двух видов: одиночные лотереи, в которых разыгрываются квартиры одного проекта, и «Большие» лотереи, где одновременно разыгрываются квартиры во множестве проектов в разных городах. О Больших лотереях мы расскажем в параграфе 4.
   6. Не существует ограничения в количестве одиночных лотерей, на участие в которых мы можем подавать заявки от вашего имени.
   7. По результату лотереи возможен один из трех вариантов:

• Вы выигрываете – то есть получаете в конкретном проекте порядковый номер, меньший, чем число квартир в данном проекте, что гарантирует вам право на выбор квартиры. В следующих лотереях вы уже не участвуете (если вы не отменили свой выигрыш, об этом мы подробно расскажем в параграфе 7 ниже).
• Вы попадаете в лист ожидания, что также дает вам хорошие шансы на выбор квартиры в конкретном проекте – но не гарантирует этого. При этом вы можете продолжать подавать заявки в следующих лотереях.
• Вы не выигрываете в конкретном проекте – и продолжаете участвовать в следующих лотереях.
  1. Подробнее о выигравших в лотерее и о листе ожидания мы расскажем в параграфе 5 ниже.
  2. Тому, как в случае выигрыша выбирать квартиру, мы посвятили отдельную главу.
  3. Мы будем подавать от вашего имени новые заявки для участия в будущих лотереях до тех пор, пока вы не выиграете, или пока не закончатся квартиры в программе.

1. Большие лотереи
   1. До октября 2020 года было проведено 10 Больших лотерей, в которых было разыграно примерно 86% от общего числа квартир в Программе. Можно предположить, что в дальнейшем большинство квартир будут разыгрываться именно в этом формате.
   2. Большая лотерея ограничивает участие в розыгрыше проектов тремя городами одновременно, но для вашего участия нет ограничения по количеству розыгрышей в каждом из этих городов – а число таких проектов и количество квартир в них могут сильно различаться. Поэтому именно в Больших лотереях особенно важно делать правильный выбор, чтобы повысить свои шансы на выигрыш.
   3. В рамках Больших лотерей города располагаются в установленном порядке (сначала лотереи проводятся в более населенных городах, вне зависимости от числа разыгрываемых квартир), в каждом городе разыгрывается разное количество квартир, и за них борется разное число претендентов, поэтому:
      1. Вряд ли стоит «тратить ставку» на один из трех городов, если в конкретной Большой лотерее в этом городе разыгрывается малое число квартир.
      2. Если вы выиграете квартиру в первом из трех выбранных городов, то вы автоматически выбываете из участия в лотереях во втором и третьем городах – даже если они вас привлекают больше.
      3. В городах, которые разыгрываются в лотерее раньше, шансы на выигрыш ниже – ведь выигравшие в них будут сняты с участия в розыгрыше остальных двух выбранных ими городов (конечно, если не все участники являются специалистами по теории игр ?).
   4. Помимо выигрыша в лотерее вы также можете попасть в лист ожидания (смотрите параграф 5 ниже).
   5. Таким образом, ясно, что правильная подача заявок вообще, и в рамках Больших лотерей особенно, является очень непростым делом даже для профессионалов. Клиенту-одиночке будет сложно самому анализировать как статическую ситуацию (необходимо знание статистики прошлых лотерей и данных нынешней, понимание правил и порядка лотерей, требуется оценка актуальной ситуации), так и ее постоянно изменяющуюся динамику.
   6. Инструменты нашей адвокатской коллегии позволяют нам постоянно проводить такой анализ с тем, чтобы максимизировать шансы наших клиентов на выигрыш в финансово привлекательной лотерее.
2. Выигрыш в лотерее и список ожидания
   1. Практика показывает, что, как ни странно, многие выигравшие в лотерее не реализуют свой выигрыш. В первую очередь, это происходит потому, что на участие в розыгрыше часто записываются те, у кого совсем нет собственного капитала. Они поступают так в надежде, что до даты покупки они смогут собрать необходимую сумму, но эта надежда обычно не становится реальностью.
   2. Поэтому Министерство строительства выделяет намного больше участников, чем квартир в каждом проекте, и создает лист ожидания по следующей формуле:
      1. Если в проекте разыгрывается до 50 квартир, то в лист ожидания вносятся 200% участников с наименьшими порядковыми номерами после гарантированно выигравших. То есть если разыгрывается 10 квартир, то в лист ожидания вносятся 20 участников (до № 30), а если в розыгрыше участвует 50 квартир, то в лист ожидания вносятся 100 участников (до № 150).
      2. Если в проекте разыгрывается от 51 до 100 квартир, то в лист ожидания вносятся 100 участников с наименьшими порядковыми номерами после гарантированно выигравших. То есть если разыгрывается 60 квартир, то в лист ожидания вносятся 100 участников (до № 160), а если в розыгрыше участвует 90 квартир, то в лист ожидания тоже вносятся 100 участников, но до №190.
      3. Если в проекте разыгрывается более 100 квартир, то в лист ожидания вносятся 100% участников с наименьшими порядковыми номерами после гарантированно выигравших. То есть если разыгрывается 150 квартир, то в лист ожидания вносятся 150 участников (до № 300), а если в розыгрыше участвует 200 квартир, то и в лист ожидания вносятся 200 участников (до № 400).
   3. Таким образом, если в проекте разыгрывается 150 квартир, а у вас номер 250, то вы попадаете в лист ожидания, и ваш шанс на то, что вы сможете выбрать квартиру в этой лотерее, очень велик – так считает Министерство строительства.
   4. Если же и после того, как были приглашены все, кто внесен в лист ожидания, в проекте остаются непроданные квартиры, Министерство строительства может пригласить следующих по порядковому номеру участников, или провести повторную лотерею в проекте. О повторных лотереях мы расскажем в параграфе 6 ниже.
   5. Официальные данные о проценте тех, кто отказался от выигрыша, не публикуются, но их все же можно оценить – в среднем это, действительно, около половины выигравших. Таким образом попадание в лист ожидания обычно дает очень высокие шансы на выбор квартиры в проекте. Это важно при принятии решения о том, в каких следующих лотереях участвовать – если вы находитесь на высоком месте в листе ожидания в городе или проекте, который вы оцениваете очень высоко, то вы можете решить воздержаться от участия в лотереях в менее интересных вам проектах – ведь если вы выиграете в них, вас автоматически исключат из листа ожидания.
3. Повторные лотереи
   1. В случае если и выигравшие, и те, кто попал в лист ожидания, не разобрали все квартиры в проекте, Министерство строительства может распределить оставшиеся квартиры следующим образом:

• Пригласить всех записавшихся на конкретный проект купить оставшиеся в проекте квартиры, в соответствии с порядковыми номерами в лотерее.
• Провести повторную лотерею.
• Выставить квартиры на продажу без лотерей для всех записавшихся на Программу.
  1. Считается, что повторные лотереи менее интересны, чем первичные. Во-первых, в самых востребованных проектах их намного меньше – квартиры раскупают выигравшие и попавшие в лист ожидания. Во-вторых, в них разыгрываются или проблематичные (например, с окнами только на одну сторону), или самые дорогие квартиры – то есть квартиры с палисадниками, квартиры большого метража, пентхаузы.
  2. Критериям выбора квартиры в проекте после выигрыша в лотерее мы посвятили отдельную главу.

1. Отказ от выигрыша
   1. Представим, что вы выиграли в одной из выбранных вами лотерей.
   2. Обязаны ли вы купить квартиру в рамках проекта, в котором вы выиграли? Конечно, нет, не обязаны – это ваше право.
   3. Вы можете в любой момент аннулировать свой выигрыш – и продолжить участвовать в других лотереях. В случае если вы передумали, то имеет смысл аннулировать выигрыш как минимум до следующей Большой лотереи.
   4. Вы также можете просто ждать даты подписания договора с застройщиком и принять решение в последний момент.
2. Сроки
   1. Сроки подписания договора о покупке и сроки строительства с момента выигрыша в лотерее в рамках Программы «Цена для новосела» могут сильно разниться. Этой теме мы посвятили отдельную главу.
   2. Есть лотереи, которые проводятся в то время, когда строительство уже в самом разгаре, но это, скорее, исключение.
   3. Как правило, между выигрышем в лотерее и моментом подписания договора о покупке может пройти длительное время, иногда год-два.
   4. Мы предлагаем воспринимать это спокойно: все это время вы не несете никаких расходов, в некоторых проектах застройщикам запрещено привязывать цену с момента лотереи и до момента подписания договора о покупке к индексу строительных цен (в любом случае за последний год он вырос всего на 0.4 процента, за два – на 1.4 процента).
   5. Напомним, вы сможете продать квартиру через семь лет после даты лотереи – этот срок идет, даже если договор о покупке не подписан, и квартира не строится.
3. Расходы
   1. Покупка квартиры в рамках Программы «Цена для новосела» сопряжена с рядом расходов.
   2. Как в любой сделке, вам придется уплатить налог на покупку. Налоговым вопросам посвящена отдельная глава. Если на момент подписания договора о покупке вы будете проживать в Израиле, то налог для вас скорее всего будет равен нулю. Если нет – то в большинстве сделок он составит 5% от суммы договора о покупке.
   3. Общий размер адвокатского гонорара нашей коллегии не превысит 15.000 евро, в пять платежей, привязанных к этапам процесса. Подробности вы найдете в главе Соглашения о предоставлении юридических услуг.
   4. Общие текущие расходы при покупке (юридический сбор застройщика, оплата оценщика, открытие файла в ипотечном банке, перевод и заверение документов и т.п.) составят примерно около 2.000 евро.
   5. Все остальные расходы (подключение счетчиков воды, электричества, приглашение технического специалиста до получения ключей, и т.п.) ничем не отличаются (на самом деле иногда отличаются в сторону уменьшения) от покупки строящейся квартиры на свободном рынке. Обязательные расходы также обычно не превышают 2.000 евро. Дополнительные расходы по улучшению уровня квартиры (увеличение кухни, установка кондиционера, и т.п.) зависят от вашего решения.
   6. Номинальная цена квартиры может увеличиться за счет роста индекса строительных цен. Однако в последние годы он рос минимально, как было указано в пункте 8.4 выше. Также можно предположить, что рост цены недвижимости будет перекрывать рост индекса строительных цен.
4. Ипотека

Теме получения ипотеки, ее размерам и стоимости мы посвятили отдельную главу.

1. Налоги

Теме налогообложения покупки квартиры, сдачи ее в аренду или продажи мы посвятили отдельную главу.

1. Защита прав покупателя в процессе строительства и после

Теме защиты прав покупателя как на этапе строительства (и его оплаты), так и после получения ключей (качество строительства и гарантийный ремонт) мы посвятили отдельную главу.

1. Выбор оптимальной стратегии участия в лотереях

Теме выбора оптимальной стратегии при участии в лотереях и анализа данных, на которых он будет базироваться для каждого из вас, мы посвятили отдельную главу.

1. Выбор квартиры после выигрыша в лотерее

Теме выбора квартиры после выигрыша в лотерее на основании установленных клиентом критериев мы посвятили отдельную главу.

1. Услуги нашей адвокатской коллегии
   1. Вернемся к тому, с чего мы начали – закон не требует сопровождения вашего участия в Программе адвокатом вообще, и нашей адвокатской коллегией в частности. Однако мы считаем, что мы можем помочь вам принимать правильные решения и реализовывать их. Описанию услуг нашей коллегии мы посвятили отдельную главу.
   2. Понятно, что услуги нашей адвокатской коллегии не бесплатны. Условия работы нашей коллегии в рамках Программы «Цена для новосела» вы найдете в главе «Соглашение о предоставлении юридических услуг».

9. Как выбирать лотереи для участия

• Подача заявок – многократный процесс
• Критерии выбора лотерей – частные предпочтения и общие данные
• Цифры
• Избранные города и проекты
• Наши критерии по выбору городов и лотерей
• Наш подход к лотереям
• Статистика прошлых лотерей
• Средняя цена за метр в городе
• Доля выигравших и ваш шанс на выигрыш
• Общность интересов

КАК ВЫБИРАТЬ ЛОТЕРЕИ ДЛЯ УЧАСТИЯ

• 1. Подача заявок – многократный процесс

Мы с вами будем участвовать не в одной ЛОТЕРЕЕ, а во многих лотереях – средних и маленьких, иногда объединенных по времени в одну Большую, но все равно отдельных.

• 1. Критерии выбора лотерей – частные предпочтения и общие данные
  2. Очень важно подавать заявки на участие в лотереях не только в соответствии с критериями и желаниями, но и основываясь на информации и статистике.
  3. Мы предложим нашим клиентам статистические данные как по ожидаемым лотереям, так и по уже прошедшим – и их комплексный анализ.
  4. На основании этих данных и личных критериев каждый сможет выработать указания по участию в будущих лотереях.
  5. Цифры

На октябрь 2020 года осталось не разыграно еще более 15.000 квартир. Мы считаем, что до 11.108 из них потенциально перспективны – в разных городах и по разным причинам. Уровень их перспективности тоже различный, как и шансы выиграть их в лотерее.

• 1. Избранные города и проекты

Мы составили в алфавитном порядке список городов, лотереи в которых мы мониторим в рабочем порядке. Некоторые из этих названий могут быть вам незнакомы, но тем не менее там можно найти перспективное поле для инвестиций:

• Ашкелон
• Бат-Хефер
• Беэр-Шева
• Беэр-Яков
• Бейт-Шемеш
• Гиват-Зеэв
• Иерусалим
• Кадима-Цоран
• Кирьят-Бялик
• Кирьят-Моцкин
• Кирьят-Шмона
• Лод
• Нетания
• Нес-Циона
• Ор-Иеуда
• Офаким
• Рамле
• Ришон ле-Цион
• Рош-Ааин
• Тверия
• Тель-Авив
• Хариш
• Цфат
  1. Наши критерии по выбору городов и лотерей
  2. На первом месте при выборе, безусловно, города, в которых многие – израильтяне и не только – были бы рады жить. Возможно, их предпочли бы и вы. Это Тель-Авив, Иерусалим, Нетания, Ришон ле-Цион, Нес-Циона, а также экзотические для иностранного уха, но понятные израильтянам Бат-Хефер и Кадима-Цоран.
  3. Далее при выборе стоит обратить внимание на города «второго круга»: Ашдод, Ор-Иегуда, Беэр-Яков, Рош-Аайн, Лод, Рамле, Гиват-Зеэв.
  4. Мы также обращаем внимание на приморские (или приозерные) города – это Ашкелон, Акко, Тверия.
  5. Беэр-Шева является столицей израильского юга, а Кирьят-Бялик и Кирьят-Моцкин – пригородами Хайфы, столицы израильского севера. И в Беэр-Шеве, и в Хайфе есть крупные университетские комплексы, что дает повод обращать на эти города пристальное внимание.
  6. Наконец, в таких городах, как Афула, Цфат, Бейт-Шемеш, Офаким, Хариш и Кирьят-Шмона мы будем отбирать наиболее интересные проекты – те, что продаются с наибольшей скидкой к рыночной цене.
  7. Наш подход к лотереям
  8. Понятно, что у каждого есть свой подход и к выбору интересующих его лотерей, и к выбору интересующих его квартир после выигрыша в лотерее в конкретном проекте. Но о некоторых общих вводных говорить можно.
  9. Во-первых, всегда стоит вечный выбор между квартирой, которая нравится, и инвестицией, которая выгодна. Каждый из нас всегда пытается это совместить, но не всегда получается.
  10. Поэтому часть участников будут подавать заявки только на лотереи в тех городах, где они купили бы квартиру на свободном рынке. Наверное, почти каждый готов жить в Тель-Авиве, а потому и претендентов на квартиры здесь будет гораздо больше, и шанс их выиграть будет соответственно меньше. То есть, купив за 3.000 евро «лотерейный билет» на приобретение квартиры в Тель-Авиве намного дешевле ее рыночной стоимости, вы должны понимать, что можете ее не выиграть.
  11. Большинство же участников будет рассматривать покупку квартиры в рамках программы с инвестиционной точки зрения:
• купить дешевле рынка
• заработать на повышении цены за счет завершения строительства
• погашать ипотеку арендой
• продать с прибылью.
  1. Уверен, что многие надеются на дополнительный доход за счет общего роста цен на израильскую недвижимость – не на конкретную квартиру, а вообще. Понятно, что гарантировать позитивной общей динамики никто не может, но можно предположить, что те, кто пессимистично оценивают перспективы израильского рынка недвижимости, изначально участвовать в Программе «Цена для новосела» не будут.
  2. Приведем два примера очень выгодных сделок в городах, которые вы бы сами никогда не выбрали.
     1. Уверены, что вы никогда не слышали о городе Беэр-Яков, хотя без пробок от него до Тель-Авива меньше получаса езды. Квартиры в рамках программы там продавались дешевле 10.000 шекелей за метр, в то время как средняя цена за счет близости к Тель-Авиву превышает 20.000 шекелей (5.000 евро) за метр. То есть прибыль на стометровой квартире превышает миллион шекелей, или 250.000 евро.
     2. Еще более показательным примером того, что правильный выбор лотереи может быть совершенно не интуитивным, является город Лод. Он настолько же близок к Тель-Авиву, как и Беэр-Яков, но считается при этом неблагополучным, поэтому средняя цена метра в Лоде составляет по разным данным от 14.000 до 19.000 шекелей за метр. Вот только в рамках программы «Цена для новосела» в проектах Лода есть квартиры, которые продаются дешевле … 5.000 шекелей за метр – чуть больше тысячи евро! В этом проекте доход на каждый вложенный шекель будет просто запредельным – для стометровой квартиры он может превысить 250.000 евро при личном участии менее 50.000 евро.
  3. Приведем еще два примера, менее выгодные, но тоже являющиеся инвестиционно привлекательными:
     1. В городе Офаким на дальнем юге Израиля один метр стоит на свободном рынке в среднем 9.000 шекелей. В части тендеров цена метра выше 6.000 шекелей, а в части меньше 5.000 шекелей, в некоторых есть дополнительная дотация в размере 60.000 шекелей. Таким образом, и здесь можно найти квартиры с ожидаемой прибылью намного больше 50.000 евро – при минимальном личном участии.
     2. На дальнем севере Израиля в городе Кирьят-Шмона один метр стоит на свободном рынке в среднем 10.000 шекелей. В части тендеров цена метра почти 7.000 шекелей, в части меньше 5.500 шекелей. Таким образом, есть квартиры, где прибыль также может достигнуть 100.000 евро – опять же при минимальном личном участии.
  4. В каждой из лотерей в отдельности, и в Больших лотереях в комплексе нужно решать уравнение со многими неизвестными – и искать оптимальное соотношение шансов на выигрыш с размером этого выигрыша. Именно в этом мы постараемся помочь вам, анализируя информацию, актуализируя данные и подавая заявки на участие в лотереях от вашего имени.
  5. Статистика прошлых лотерей
  6. Важным инструментом для вас при принятии решения будет предлагаемая нами таблица. В ней мы собрали все перспективные, с нашей точки зрения, города и проекты.
  7. В таблице вы найдете, в том числе, следующие данные:
• Число квартир, которое будет разыгрываться в каждом городе.
• Минимальную и максимальную цену за метр в оставшихся проектах (она не всегда известна на данный момент, поскольку не все тендеры между застройщиками уже завершились).
• Минимальную и максимальную цену за метр в проектах, лотереи по которым уже завершились.
• Среднюю цену за метр в городе (об этом подробнее написано в параграфе 8 ниже).
• Общий анализ истории прошедших лотерей в этих городах (об этом подробнее написано в параграфе 9 ниже).
  1. Надеемся, что эта таблица поможет вам установить критерии для участия в лотереях.

• 1. Средняя цена за метр в городе
  2. В Израиле не публикуются данные по средней цене за метр в новостройках в отдельных городах, поэтому нам пришлось искать эти данные в открытых источниках и их систематизировать.
  3. Средняя цена – понятие относительное, в Тель-Авиве, например, разброс огромен, в других городах он меньше.
  4. При прочих равных параметрах метр в новом современном доме должен стоить дороже, чем в старом, в том же районе.
  5. С другой стороны, квартиры в рамках программы «Цена для новосела» идут с базовой отделкой, поэтому они будут стоить дешевле, чем такие же квартиры на свободном рынке, но со временем эта разница будет постепенно нивелироваться.

• 1. Доля выигравших и ваш шанс на выигрыш
  2. Из таблицы видно, что шансы на выигрыш в каждом конкретном городе разные.
  3. Ясно также, что эти шансы далеки от ста процентов. Значит ли это, что шансы выиграть очень низкие? Нет, не значит.
  4. Дело в том, что вам не надо выигрывать во всех лотереях – вам нужно выиграть только в одной. А понижать статистику выигравших вы будете в каждой лотерее, в которой вы участвовали до этого.
  5. Приведем упрощенный, неверный, но очень показательный пример. В уездном городе Н разыгрывалось 100 квартир, в 10 лотереях по 10 квартир в каждой. В лотереях участвовало всего 100 человек. В последней лотерее шанс на успех был равен 100% (на 10 последних квартир осталось только 10 претендентов), в первой лотерее шанс был равен 10% (тогда за 10 первых квартир боролось 100 человек).
  6. Общность интересов

Все ли наши клиенты выиграют себе по квартире? Нет, не все. Но, согласно многолетней статистике Программы, выиграют многие – без этого нам не имело бы смысла затевать весь проект, ведь подавляющую часть гонорара мы получаем за сопровождение процесса, то есть только после вашего выигрыша в лотерее и покупки вами квартиры.