fbpx

6. Практические аспекты участия в программе

ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ УЧАСТИЯ В ПРОГРАММЕ

 

ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ УЧАСТИЯ В ПРОГРАММЕ

  1. Главное
    1. Вам уже знакомо главное правило нашей коллегии: вы можете все делать сами. Закон не обязывает вас обращаться к услугам адвоката и в рамках Программы «Цена для новосела».
    2. Мы не можем гарантировать вам выигрыш квартиры в лотерее.
    3. Важно понимать, что в лотереях не будут разыгрываться квартиры на израильских «рублевках».
    4. Если вы решите сотрудничать с нами, то до выигрыша в лотерее ваши риски будут ограничены суммой в 3.000 евро – это размер нашего гонорара на предварительном этапе (до выигрыша в лотерею).
    5. Ваш выигрыш во многих проектах может превысить 100.000 евро, а ваше личное участие во многих сделках может оказаться меньше 100.000 евро.
    6. Мы проделали очень большую аналитическую работу и делимся с вами ее результатами.
  2. Кто имеет право участвовать в лотереях?

Получить разрешение на участие в лотереях в рамках Программы могут:

    1. Только граждане Израиля. При этом проживать в Израиле сегодня для этого не обязательно. Это правило может измениться, поэтому стоит получить разрешение на участие уже сейчас, чтобы возможные изменения не затронули вас.
    2. Только те, у кого нет прав собственности на жилую недвижимость в Израиле (и не было в течении трех последних лет до подписания договора купли-продажи в рамках Программы).
    3. Семейные пары, или родитель-одиночка с ребенком – вне зависимости от возраста, или одиночка старше 35 лет.
    4. Определенные права Программа также дает одиночкам в возрасте от 26 до 34 лет – им стоит прочитать главу о покупке квартиры в рамках Программы без лотереи.
  1. Что из себя представляет процесс?
    1. Для участия в лотереях Программы вам сначала нужно получить специальное разрешение. Это делается через интернет и не требует вашего личного присутствия в Израиле. Наша коллегия помогает в этом нашим клиентам.
    2. Министерство строительства периодически проводит лотереи. Для участия в каждой лотерее (а точнее – в каждом проекте) нужно подать отдельную заявку. Заявки также оформляются через интернет. Мы сделаем это для вас по согласованным с вами критериям.
    3. Министерство строительства проводит лотерею между всеми записавшимися в соответствии со специальными правилами.
    4. По результатам розыгрыша все участники каждой лотереи получают порядковый номер. Чем он ниже – тем лучше, так как участник № 1 будет выбирать квартиру первым.
    5. Лотереи бывают двух видов: одиночные лотереи, в которых разыгрываются квартиры одного проекта, и «Большие» лотереи, где одновременно разыгрываются квартиры во множестве проектов в разных городах. О Больших лотереях мы расскажем в параграфе 4.
    6. Не существует ограничения в количестве одиночных лотерей, на участие в которых мы можем подавать заявки от вашего имени.
    7. По результату лотереи возможен один из трех вариантов:
  • Вы выигрываете – то есть получаете в конкретном проекте порядковый номер, меньший, чем число квартир в данном проекте, что гарантирует вам право на выбор квартиры. В следующих лотереях вы уже не участвуете (если вы не отменили свой выигрыш, об этом мы подробно расскажем в параграфе 7 ниже).
  • Вы попадаете в лист ожидания, что также дает вам хорошие шансы на выбор квартиры в конкретном проекте – но не гарантирует этого. При этом вы можете продолжать подавать заявки в следующих лотереях.
  • Вы не выигрываете в конкретном проекте – и продолжаете участвовать в следующих лотереях.
    1. Подробнее о выигравших в лотерее и о листе ожидания мы расскажем в параграфе 5 ниже.
    2. Тому, как в случае выигрыша выбирать квартиру, мы посвятили отдельную главу.
    3. Мы будем подавать от вашего имени новые заявки для участия в будущих лотереях до тех пор, пока вы не выиграете, или пока не закончатся квартиры в программе.
  1. Большие лотереи
    1. До октября 2020 года было проведено 10 Больших лотерей, в которых было разыграно примерно 86% от общего числа квартир в Программе. Можно предположить, что в дальнейшем большинство квартир будут разыгрываться именно в этом формате.
    2. Большая лотерея ограничивает участие в розыгрыше проектов тремя городами одновременно, но для вашего участия нет ограничения по количеству розыгрышей в каждом из этих городов – а число таких проектов и количество квартир в них могут сильно различаться. Поэтому именно в Больших лотереях особенно важно делать правильный выбор, чтобы повысить свои шансы на выигрыш.
    3. В рамках Больших лотерей города располагаются в установленном порядке (сначала лотереи проводятся в более населенных городах, вне зависимости от числа разыгрываемых квартир), в каждом городе разыгрывается разное количество квартир, и за них борется разное число претендентов, поэтому:
      1. Вряд ли стоит «тратить ставку» на один из трех городов, если в конкретной Большой лотерее в этом городе разыгрывается малое число квартир.
      2. Если вы выиграете квартиру в первом из трех выбранных городов, то вы автоматически выбываете из участия в лотереях во втором и третьем городах – даже если они вас привлекают больше.
      3. В городах, которые разыгрываются в лотерее раньше, шансы на выигрыш ниже – ведь выигравшие в них будут сняты с участия в розыгрыше остальных двух выбранных ими городов (конечно, если не все участники являются специалистами по теории игр ?).
    4. Помимо выигрыша в лотерее вы также можете попасть в лист ожидания (смотрите параграф 5 ниже).
    5. Таким образом, ясно, что правильная подача заявок вообще, и в рамках Больших лотерей особенно, является очень непростым делом даже для профессионалов. Клиенту-одиночке будет сложно самому анализировать как статическую ситуацию (необходимо знание статистики прошлых лотерей и данных нынешней, понимание правил и порядка лотерей, требуется оценка актуальной ситуации), так и ее постоянно изменяющуюся динамику.
    6. Инструменты нашей адвокатской коллегии позволяют нам постоянно проводить такой анализ с тем, чтобы максимизировать шансы наших клиентов на выигрыш в финансово привлекательной лотерее.
  2. Выигрыш в лотерее и список ожидания
    1. Практика показывает, что, как ни странно, многие выигравшие в лотерее не реализуют свой выигрыш. В первую очередь, это происходит потому, что на участие в розыгрыше часто записываются те, у кого совсем нет собственного капитала. Они поступают так в надежде, что до даты покупки они смогут собрать необходимую сумму, но эта надежда обычно не становится реальностью.
    2. Поэтому Министерство строительства выделяет намного больше участников, чем квартир в каждом проекте, и создает лист ожидания по следующей формуле:
      1. Если в проекте разыгрывается до 50 квартир, то в лист ожидания вносятся 200% участников с наименьшими порядковыми номерами после гарантированно выигравших. То есть если разыгрывается 10 квартир, то в лист ожидания вносятся 20 участников (до № 30), а если в розыгрыше участвует 50 квартир, то в лист ожидания вносятся 100 участников (до № 150).
      2. Если в проекте разыгрывается от 51 до 100 квартир, то в лист ожидания вносятся 100 участников с наименьшими порядковыми номерами после гарантированно выигравших. То есть если разыгрывается 60 квартир, то в лист ожидания вносятся 100 участников (до № 160), а если в розыгрыше участвует 90 квартир, то в лист ожидания тоже вносятся 100 участников, но до №190.
      3. Если в проекте разыгрывается более 100 квартир, то в лист ожидания вносятся 100% участников с наименьшими порядковыми номерами после гарантированно выигравших. То есть если разыгрывается 150 квартир, то в лист ожидания вносятся 150 участников (до № 300), а если в розыгрыше участвует 200 квартир, то и в лист ожидания вносятся 200 участников (до № 400).
    3. Таким образом, если в проекте разыгрывается 150 квартир, а у вас номер 250, то вы попадаете в лист ожидания, и ваш шанс на то, что вы сможете выбрать квартиру в этой лотерее, очень велик – так считает Министерство строительства.
    4. Если же и после того, как были приглашены все, кто внесен в лист ожидания, в проекте остаются непроданные квартиры, Министерство строительства может пригласить следующих по порядковому номеру участников, или провести повторную лотерею в проекте. О повторных лотереях мы расскажем в параграфе 6 ниже.
    5. Официальные данные о проценте тех, кто отказался от выигрыша, не публикуются, но их все же можно оценить – в среднем это, действительно, около половины выигравших. Таким образом попадание в лист ожидания обычно дает очень высокие шансы на выбор квартиры в проекте. Это важно при принятии решения о том, в каких следующих лотереях участвовать – если вы находитесь на высоком месте в листе ожидания в городе или проекте, который вы оцениваете очень высоко, то вы можете решить воздержаться от участия в лотереях в менее интересных вам проектах – ведь если вы выиграете в них, вас автоматически исключат из листа ожидания.
  3. Повторные лотереи
    1. В случае если и выигравшие, и те, кто попал в лист ожидания, не разобрали все квартиры в проекте, Министерство строительства может распределить оставшиеся квартиры следующим образом:
  • Пригласить всех записавшихся на конкретный проект купить оставшиеся в проекте квартиры, в соответствии с порядковыми номерами в лотерее.
  • Провести повторную лотерею.
  • Выставить квартиры на продажу без лотерей для всех записавшихся на Программу.
    1. Считается, что повторные лотереи менее интересны, чем первичные. Во-первых, в самых востребованных проектах их намного меньше – квартиры раскупают выигравшие и попавшие в лист ожидания. Во-вторых, в них разыгрываются или проблематичные (например, с окнами только на одну сторону), или самые дорогие квартиры – то есть квартиры с палисадниками, квартиры большого метража, пентхаузы.
    2. Критериям выбора квартиры в проекте после выигрыша в лотерее мы посвятили отдельную главу.
  1. Отказ от выигрыша
    1. Представим, что вы выиграли в одной из выбранных вами лотерей.
    2. Обязаны ли вы купить квартиру в рамках проекта, в котором вы выиграли? Конечно, нет, не обязаны – это ваше право.
    3. Вы можете в любой момент аннулировать свой выигрыш – и продолжить участвовать в других лотереях. В случае если вы передумали, то имеет смысл аннулировать выигрыш как минимум до следующей Большой лотереи.
    4. Вы также можете просто ждать даты подписания договора с застройщиком и принять решение в последний момент.
  2. Сроки
    1. Сроки подписания договора о покупке и сроки строительства с момента выигрыша в лотерее в рамках Программы «Цена для новосела» могут сильно разниться. Этой теме мы посвятили отдельную главу.
    2. Есть лотереи, которые проводятся в то время, когда строительство уже в самом разгаре, но это, скорее, исключение.
    3. Как правило, между выигрышем в лотерее и моментом подписания договора о покупке может пройти длительное время, иногда год-два.
    4. Мы предлагаем воспринимать это спокойно: все это время вы не несете никаких расходов, в некоторых проектах застройщикам запрещено привязывать цену с момента лотереи и до момента подписания договора о покупке к индексу строительных цен (в любом случае за последний год он вырос всего на 0.4 процента, за два – на 1.4 процента).
    5. Напомним, вы сможете продать квартиру через семь лет после даты лотереи – этот срок идет, даже если договор о покупке не подписан, и квартира не строится.
  3. Расходы
    1. Покупка квартиры в рамках Программы «Цена для новосела» сопряжена с рядом расходов.
    2. Как в любой сделке, вам придется уплатить налог на покупку. Налоговым вопросам посвящена отдельная глава. Если на момент подписания договора о покупке вы будете проживать в Израиле, то налог для вас скорее всего будет равен нулю. Если нет – то в большинстве сделок он составит 5% от суммы договора о покупке.
    3. Общий размер адвокатского гонорара нашей коллегии не превысит 15.000 евро, в пять платежей, привязанных к этапам процесса. Подробности вы найдете в главе Соглашения о предоставлении юридических услуг.
    4. Общие текущие расходы при покупке (юридический сбор застройщика, оплата оценщика, открытие файла в ипотечном банке, перевод и заверение документов и т.п.) составят примерно около 2.000 евро.
    5. Все остальные расходы (подключение счетчиков воды, электричества, приглашение технического специалиста до получения ключей, и т.п.) ничем не отличаются (на самом деле иногда отличаются в сторону уменьшения) от покупки строящейся квартиры на свободном рынке. Обязательные расходы также обычно не превышают 2.000 евро. Дополнительные расходы по улучшению уровня квартиры (увеличение кухни, установка кондиционера, и т.п.) зависят от вашего решения.
    6. Номинальная цена квартиры может увеличиться за счет роста индекса строительных цен. Однако в последние годы он рос минимально, как было указано в пункте 8.4 выше. Также можно предположить, что рост цены недвижимости будет перекрывать рост индекса строительных цен.
  4. Ипотека

Теме получения ипотеки, ее размерам и стоимости мы посвятили отдельную главу.

 

  1. Налоги

Теме налогообложения покупки квартиры, сдачи ее в аренду или продажи мы посвятили отдельную главу.

  1. Защита прав покупателя в процессе строительства и после

Теме защиты прав покупателя как на этапе строительства (и его оплаты), так и после получения ключей (качество строительства и гарантийный ремонт) мы посвятили отдельную главу.

  1. Выбор оптимальной стратегии участия в лотереях

Теме выбора оптимальной стратегии при участии в лотереях и анализа данных, на которых он будет базироваться для каждого из вас, мы посвятили отдельную главу.

  1. Выбор квартиры после выигрыша в лотерее

Теме выбора квартиры после выигрыша в лотерее на основании установленных клиентом критериев мы посвятили отдельную главу.

  1. Услуги нашей адвокатской коллегии
    1. Вернемся к тому, с чего мы начали – закон не требует сопровождения вашего участия в Программе адвокатом вообще, и нашей адвокатской коллегией в частности. Однако мы считаем, что мы можем помочь вам принимать правильные решения и реализовывать их. Описанию услуг нашей коллегии мы посвятили отдельную главу.
    2. Понятно, что услуги нашей адвокатской коллегии не бесплатны. Условия работы нашей коллегии в рамках Программы «Цена для новосела» вы найдете в главе «Соглашение о предоставлении юридических услуг».